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囤地一說ㅤ經得起 Fact Check 嗎?

2019/9/26 — 11:03

【文:江啟安】

有心人連日來故意將六月開始發生的逆權運動,歸咎於地產商囤地,大肆宣揚以《收回土地條例》收地建屋,便可解決社會紛爭。獻計者的確高明,一來轉移社會視線,二來順勢協助「中資換港資」,一石二鳥。

今日香港,最重要識「Fact Check」,對於任何立場的論述,也應該抱持質疑之心,這是香港人過去三個多月來學習到的「新技能」,今次也應該來查核一下地產商囤地一說是否站得住腳。

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首先,有土地儲備是否絕對等於囤地呢?身為地產發展商,土地是原材料,維持一定的土地儲備是理所當然,要分清楚是「囤貨」還是「存貨」?以新地為例,雖持有3千萬平方呎農地,但不是用作「曬地皮」,過去多年有不斷發展及使用,與此同時再購入新農地。如果以數字看,過去三年由農地轉換而落成的總樓面面積(Gross Floor Area)高達800萬平方呎,合共 1.5 萬個單位;同時間,三份之二的農地已經入紙申請改變土地使用發展建屋,至於餘下的三份之一,多數未適合馬上用作發展,例如祖屋堂地附近的零碎農地,若是硬要發展,只能成了單棟式的牙籤樓,根本不宜居,必需尸竹整合地皮再發展。囤地說法,實在難以成立。

其次,囤地對地產商有好處嗎?作為一名地產界圈內人,我可以肯定的說,地產商最希望盡快起屋、盡快賣樓、再買地再起屋然後再賣樓,貨如輪轉。因為要轉換農地使用,就要先向政府申請補地價;愈遲處理補地價,市場上的地價愈來高,最後要補的差額就會愈大,所以,拖延補地價對地產商並無好處。既然如此,為何遲遲不發展農地呢?

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需明白,發展農地過程複雜,涉及城市規劃、地區利益及商討補地價,亦牽涉多個政府部門。曾有規劃界朋友告知,走衙門程序繁複,而且主權在政府手上,「搓波」過程可逾十年八載。以恒基馬鞍山的迎海星灣為例:恒基花了逾 5 年併購附近農地及規劃發展,在 1997 年通過城規會,但後來與政府商討補地價就耗了 12 年,終在 2009 年才達成共識,可知道這十多年間樓市升了多少?

究竟是發展商刻意囤積居奇,抑或受制於其他因素,相信明眼人會睇得清楚;而刻意將風波矛頭指於地產霸權者,也實在是司馬昭之心。至於《收回土地條例》,正如增加房屋供應的方法不一而足,例如將新界用地的地積比率增加,是成效甚佳的方法之一,基於現時的社會氣氛而採用有關條例,實在應為最後一步。

作者自我簡介:八十後香港仔。寮屋、木屋、臨屋、公屋、居屋、私樓全部住過。無父幹,靠自己,一樣可以上車!

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