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忽然《收回土地條例》,容易以偏概全

2019/10/17 — 13:16

圖1 四類新界土地佔用類別 (作者提供)

圖1 四類新界土地佔用類別 (作者提供)

林鄭發表任內施政報告,竟以土地房屋為重點,錯判當前政治風暴底因,而且忽然高調以收回土地條例徵收新界農地發展公營房屋,忽略其他毋須徵地而且更易發展的新界土地選項,容易造成以偏概全,變成朝令夕改。由於未有全盤考慮新界規劃,一時一樣,上一任集中搞綠化地,這一任轉玩農地,令新界發展亂七八糟,支離破碎!

事實上,新界土地的佔用情況大致可分為四類,其中只有一類政府須要運用收回土地條例徵地發展,而且只有這一類須要給予特惠補償,但必須用作公共用途;其餘三類新界土地皆不需運用土地收回條例,亦毋須支付特惠補償,如果能夠與新界棕地和荒廢農地一併進行檢討,而不是再讓新界土地胡亂發展,避免過往那種長官意志大有為,卻造成巨大的環境破壞、社會不公及生活費高昂的發展模式。

這四類新界土地的佔用情況分別為:

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  1. 政府未批租空置土地 (包括約900公頃的預留丁地);
  2. 政府未批租但被佔用土地 (包括非法霸佔官地);
  3. 政府已批租中短期租約土地 (包括遊樂場契約用地);及
  4. 政府已批租長租約土地,但須徵用作公共用途的土地 (包括棕地及農地)。

第一類土地全屬政府擁有,而且沒有租賃人,用來發展既不須引用收回土地條例,亦不須賠償特惠補償金,只要地段適合,諮詢滿意,這類土地的發展較易。因此過去由於丁屋政策而預留的900多公頃鄉村發展土地 (一般稱為預留丁地),理應可以馬上重新規劃和進行諮詢,既可回應法庭在丁權案的裁決,亦可較快解決香港的土地供應問題。事實上,根據關住聯日前發布的丁屋政策意見調查報告[1],市民普遍認為應該重新規劃發展預留丁地。

第二類土地亦是全屬政府擁有,但由於已被人霸佔,雖然我已爭取到取消先霸後租的土地政策,但由於執法困難,相信至今仍有不少非法霸佔官地的問題,有待解決。然而,這類土地雖然在收地過程中可能比空置官地較難,但由於土地業權仍屬政府所有,收地不須行使收回土地條例,亦不須特惠補償。

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第三類土地雖然已批租,但由於租約期短,尤其是短期租約, 一般三個月或半年到期,只要不再續租便可收回土地,不須行使收回土地條例,也不須賠償特惠補償金;另外,公眾高度關注的公眾遊樂場契約用地 (當中包括高球場等會所地),大批即將到期,或現以短期租約形式續租,只要多等一會,便可到期收回土地,期間可先進行諮詢和規劃發展,有助全面改善新界土地的使用情況。

第四類土地因為已批租或自動續租至2047年,期間若須強行收回,必須根據三項法律授權,分別是收回土地條例 (第124章),道路(工程、使用及補償)條例 (第370章),及鐵路條例 (第519章)。相關法例規定收地補償機制,而且必須符合相關的公共用途。但過往由於政府在生發案敗了官司,導致新界農地在完全失去管制的情況下任意改作高度污染的土地用途,包括貨櫃場和回收場等行業,現時正好根據我提出的與業界共同規劃新界棕地的三贏方案,讓這些不受規管的土地使用從新納入正軌,糾正錯誤,修復破壞,騰出土地改善生活,一舉三得,共創三贏。

然而,在行使收回土地條例時,必須顧及私有產權保障,其中尤其要注意關於公共用途的定義,與及如何界定套丁等違法行為。在特惠補償金方面,現時每半年由地政總署調整金額一次,機制沒有透明度,而且法例本身的第12C條一直為人咎病,應一併進行檢討。

關於第一類政府預留丁地,特區政府在1997年前後,曾就新界丁屋政策的長遠解決方案展開大型研究,在2000年時政府內部其實已經完成報告,傳媒不時追訪,亦曾透露報告內的部分解決方案,包括回購丁權和多層丁廈等建議;但最終在沒有交待原因的情況下決定不把報告內容公開。[2] 估計當年是因為丁權是否受基本法第40條保障的新界傳統權益有爭議,因此決定把丁權問題不了了之。

隨著丁權司法覆核案已經有初審判決,只有當村民在自己擁有的私人土地內興建「免費牌照屋」(Free Building Licence)才屬新界傳統權益,受基本法保障,其餘兩類丁地,即「私人協議批地」(Private Treaty Grant) 及「與政府換地」 (Exchange) 皆判定為不屬新界傳統權益,不受基本法保障。[3] 因此,現時係時候全面檢討新界土地政策,避免新界規劃失衡,影響民生。

可惜有些政黨對新界土地法規一知半解,一時又反對棕地優先,一時又贊成行使收回土地條例,一時一樣令新界發展的章法大亂,市民最終要承受這些胡亂規劃的惡果。

最後,有關寮屋政策亦必須全面諮詢。過去多次大型收地行動均針對所謂寮屋的非原居民村落,引起嚴重衝突,他們的待遇與原居民有天壤之別。雖然他們部份沒有土地業權,但考慮到歷史原因和當年政府鼓勵市區居民遷入新界等背景,未來對寮屋的政策應該如何達至雙贏,避免永無休止的衝突,政府必須把非原居民村落納入諮詢和規劃範圍,全面檢討。

 

參考:
[1] 關注基層住屋聯席 (2019) 丁屋政策意見調查報告,10月14日。
[2] 姚松炎 (2016) 丁屋政策是傳統?取消丁權,才是回歸真傳統,1月29日,端傳媒。
[3] 姚松炎 (2019) 丁權案香港政府出賣新界原居民,方格子,4月8日。

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