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上車剛性需求強勁 應靠填海增加土地供應

2018/5/18 — 19:09

長年被視為樓市指標之一的太古城(圖片來源:WiNG @ wikipedia)

長年被視為樓市指標之一的太古城(圖片來源:WiNG @ wikipedia)

【文:江啟安】

近年樓市「有失無跌、愈升愈有」,讓不少人大惑不解,甚至有樓市專家也「老貓燒鬚」,曾認為樓價超出市民收入水平。政府不斷推出辣招打擊炒風下,樓價理應下跌。這些人士預測的考慮集中於樓價的表面影響因素,忽視了由人口增長以及社會轉變所做成的剛性需求。

近年樓市升勢主因是剛性需求大,而供應量遠遠未能跟上。樓市目前的炒賣情況並不嚴重,2012年起非本港永久居民在港置業須繳付15%買家印花稅,2016年11月起本港永久居民若非首次置業亦要繳付15%印花稅,清除了大量非首置非永久居民的投資者。餘下的置業者大部分都是自住而非投資。期內樓價仍有強勁升幅,可見自住的剛性需求之大。樓房都是日用品,成家立室的必需品。2016年中期人口統計就顯示,對比2006年及2011年,住私樓的香港人增加26萬人,以每個家庭平均有2.92人計算,即每年新增多達1.8萬個居住私人樓的家庭,這關乎香港人口增長帶來的「剛性需求」。2016年年中至2017年年中香港的自然人口增長約1.4 萬人,但2016年年中至2017年年中則有5.57萬單程證持有人移居本港。

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另一方面,現今世代個人主義興起,香港人也日漸重視個人空間,不喜愛與其他世代的親人共住。市民傾向希望擁有自己空間作個人或社交活動,近年各式各樣的Party room、工作間就大行其道。新世代年輕新婚夫婦都不願與父母同住,固然需要置業,而家庭中剛成年的子女也很早開始希望脫離父母,擁有有自己的居所,部份年輕人可能與友人合租,也可能和女友置業同居。而中年人士而言,夫婦也有機會離婚而要分居,這些不同人士的空間需要,都是樓宇需求日增的原因。

可惜樓宇供應仍嚴重不足,雖然發展商私樓有所增加,私人住宅單位的落成量由2016年的14,595個,增加至2017年的17,791個,但對於未能負擔私樓,正在輪候公屋或居屋的中低收入人士住屋需求也甚為殷切。政府出招無力,供應短缺需求大下,樓價自然難以下跌。

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香港樓市的剛性需求強勁,未來政府應大幅增加首置上車盤及公營房屋,並且要凝聚各界共識,大量增加土地供應。近日政府牽頭發起「土地大辯論」,筆者認為填海造地是增加土地供應的好方法,包括東大嶼都會填海,就可供應達1,000公頃土地,雖然成本高昂,但在解決土地供應問題仍是物有所值。

新加坡是填海造陸比例最高的國家之一,多達22%國土是填海而成,卻是填得「物有所值」。現時不少公共設施,以至政府所建的組屋用地,都是由填海而來,促使現時八成以上人口可在資助房屋居住。本港早在開埠翌年已展開填海,全港約7,000公頃土地均為填海所得,包括了中環、金鐘等核心區,故社會應該共同尋求合適的填海方案。工程亦可考慮分階段進行,不但較為彈性,也有助控制及計算成本,又能減少對海洋生態的影響。

 

作者個人簡介:晉達地產創辦人,典型80後香港仔。住過寮屋、木屋、臨屋,到公屋、居屋及私樓,扎根深水埗二十多年。

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