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不收緊按揭,你就會興奮高追嗎?

2015/3/1 — 2:18

圖:wikipedia

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金管局出招,將價值七百萬元以下的自用物業,由過去的六至七成按揭成數,一律降至六成,變相令上車更難。看到很多網友狠狠批評,說令人更難買樓。我唱反調,原因就是以現在的樓價,按七成也是上不到車,就算上到車又是否幸福呢?

我向來不願談投資或經濟,因為我不是投資或經濟專家(雖然有時我們的常識比經濟專家如雷鼎鳴之輩好),也沒有什麼實質投資成就可以拿出來唬一唬大家。寫這篇文章,一來,當然不是為政府說好話,我對特區政府的取態,不用多花筆墨,但我不能因為討厭這個政府,而扭曲自己一些想法去討好大眾。二來,這也不是什麼樓市、投資參考,只是講道理,談常識,大家看後想入市又好,罵政府又好,自行取態。

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一.  樓價是否瘋狂?

調低按揭前,我聽到最多的評論是「樓價瘋狂」,樓價高得根本沒有人負擔得起。當李嘉誠早幾天叫年輕人買樓,有人即時製片指出買樓不可能,並被瘋傳,但按揭調低消息一出,大家彷彿又覺得其實是買得起兼買得過啊,為什麼政府要阻止我買?

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那麼,究竟大家覺得樓市是否「瘋狂」,是決定調低按揭是否恰當的關鍵。如果大家仍然覺得這種樓價還不算什麼,是可以應付的,是可以上車的,至少還有十幾廿年升的,大家絕對可以入市,並狂罵政府調低按揭,但請不要再胡說「樓價瘋狂」四個字。因為一個瘋狂的樓市,斷沒有理由有這麼多人覺得自己可以負擔又或願意負擔。

但樓市是否瘋狂,大家是可以用理性判斷的。當二人家庭入息中位數大約是三萬時,六百萬單位竟然只是「上車盤」,誰會認為這是正常樓市?

二.  財政欠佳者高追防守力低的價位

面對一個瘋狂樓市,入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好,而是risk management,將風險控制好。在我淺陋的人生中,幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利,那些少數高追而獲利者往往是幸運,絕大部分人高追都是仆直收場。

低價是最佳的防守,高追幾乎毫無防守力。假設樓市最終下跌四成,早兩三年入市的尚有中度防守力,即使以今日價位計算樓價跌四成,這班人可能只蝕兩成,兩成在任何投資上都不算很大的損失。但高追者則沒有這樣幸運。

再者,在今日「瘋狂」的樓市下,已置業的本就是財政能力不錯的人。當細價樓都狂升,就意味一群財政能力欠佳的人(所以才要吼細價樓)在哄搶接棒。這群現在才入市的人,不少是按捺不住羊群心理,深信「有買貴冇買錯」、「唔買遲啲更上唔到車」的情緒。換言之,就是一群彈藥最少的人,選擇在防守力最弱的時機高位入市,當市況稍有不利,他們最先沒頂,也是最可能率先破產的一批。比起早兩年入市的,他們可謂毫無防守力。

我們不妨逆向思考,如果金管局把按揭放寬到九成,結果會怎樣?就是一大群自以為有能力的市民瘋狂高追,入市門檻太低,需求大增,樓價會更瘋狂上升。到了經濟放緩,這群人必然首當其衝,情況就像美國次按危機,讓一群本來沒有財政能力置業的人瘋狂成為業主,爆煲便成金融海嘯。

當然,可能「有買貴冇買錯」是真理嘛。我只能說,當初銀行推銷雷曼迷債時,Sales也是說「雷曼兄弟都會執粒成個世界都唔掂啦」。

三.  中國模式會千秋萬世一直炒下去嗎?

有人認為,高樓價是大陸人炒起的。這點無可否認,但問題是,我們何以假設中國會千秋萬世富裕下去?如果是的話,那麼「中國模式」豈不成了一種進步、不敗的模式?那麼大家還有什麼好批評呢?但大家相信嗎?相信這種模式和這種政治體制會有不衰落的一天嗎?如果大陸經濟一放緩,香港樓市還可以只升不跌嗎?

有人也認為,大陸人是借香港將資產轉移,所以樓市沒有跌的誘因。這產生兩個問題:第一,大陸人要轉移資產,就是不相信中國模式,那麼我們憑什麼相信一個雞飛狗走的國家,其經濟會繼續繁盛下去?第二,大陸人為什麼用現金來香港買樓?因為作資產轉移,而這些資產是什麼?大部分是見不得光的錢嘛!他們要借投資產品漂白,即使損失也無關係,因為拿着可以見光的五千萬,總比拿着見不得光的一億來得好。

四.  市場是恐懼與貪婪的角力場

投資道理其實很顯淺,畢菲特早已點出:當別人恐懼時我貪婪,當別人貪婪時我恐懼。樓市瘋狂至此,竟然有很多人認為可以應付而高追,這不就是應該恐懼的時候嗎?

道理很易明,為什麼不是每個人都能投資獲利?因為市場是由情緒推動的,沒有情緒,人人理性行事,市場根本無利可圖。情緒推動出來的泡沫,是投資者的紅利。世上沒有理性的市場,因為投資是貪婪與恐懼的遊戲,心理質素決定你的投資結果。貪婪與恐懼間拿得準,就是投資高手。但這樣的高手太少,人類總逃不過情緒的控制,即使高手也如是。

不要問我樓市何時會跌。這個世界沒有人可以答到你。誠哥也不能答到你,他叫你買樓,因為他是一個大地產商,大地產商會不會叫你唔好買樓住,睇定啲,等樓價跌時,即誠哥公司賺少咗兼股票下跌時,你先買啦。你有冇咁天真相信?

買不買,買後的風險,大家要自行評估。風險是很複雜的,例如你的工作是否隱定,樓價跌四成時你是否仍供得起兼很少機會失業呢?例如做政府工,那麼即使現在入市,你的防守力仍會比其他人高,但如果不是,你即使付得起首期,你也有機會變成負資產,公司可能會裁員,或你因高追而一世負債,失去了所有自由,包括選擇工作的自由,以及要有做公司的奴隸的心理準備。

 

原刊於作者博客

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