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中年煩惱,一間屋如何煉成兩間

2017/10/24 — 12:01

【文:竇蓉】

香港樓價飆升,年輕人置業無望,固然是這個城市的怨氣源頭,但其實只有一層自住樓的中年中產,同樣感到生活逼人,為如何儲夠資本應付退休或半職的生活而煩惱。傳統智慧,有樓收租是最穩陣的退休安排,但自從政府推出15%雙倍印花稅,加上樓價踞高不下,在香港買第二層樓收租養老,現在已變得遙不可及。針對香港人對買樓收租的偏好,近年大量海外物業樓盤來港推銷,港鐵沿線燈箱廣告,由最熱門的英國物業,到較冷門的柬埔寨樓盤,形形色色,熱鬧非常。

身邊的朋友,有人買沖繩渡假屋做airbnb,有人買東京劏房,更有不少人買英國或澳紐物業收租,根據我的觀察,海外物業目標市場是那些能夠調動100萬至800萬閒資的中產(800萬以上就粗略歸入private bank招呼對象),曼谷、日本、馬來西亞瞄準這個階層的中低端,中高端那一批,和誠哥一樣,較喜歡英聯邦國家,通常在英國、澳洲、紐西蘭之中,三擇其一,最近朋友Victor就買了紐西蘭Auckland的公寓收租,實現其「一層樓變兩層樓」的大計。

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「點解唔買英國?」大家相約happy hour,我又八卦一下Victor的投資思維。

「哈,我冇你咁戀殖。」Victor接着解釋:「買樓祖傳口訣:location、location、location,紐西蘭好大,但奧克蘭核心區域好細,我用兩、三百多萬港紙,可以在紐西蘭最旺的城市奧克蘭、最旺的核心地段買一個400呎的公寓,奧克蘭大學、奧克蘭理工大學都在步程之內,租盤需求穩定。買海外樓,要揀核心位置,易租易賣, 400呎公寓適合留學生、新婚夫婦、新移民,呎價7,000港元左右,租務回報5-6厘,我覺得計得掂數。同樣預算,應該買不到Central London,英國其他城市租務需求如何,我自問無掌握。」

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位處太平洋的澳洲和紐西蘭,社會矛盾沒有歐美國家般尖銳,不過當地一樣有反移民情緒,我見Victor為自己的投資決定自說自話,忍不住撥冷水:「紐西蘭新任總理是工黨黨魁喎,工黨上台後,會否出辣招限制海外買家購買物業?」

「紐西蘭GDP 連升九年,當地人置業需求都很殷切,並非靠中國大媽炒起,我同意任何物業市場都應該以本地買家為主才健康,所以我買CBD,唔會買郊外豪宅。」

「實用題,按揭點搞先?」

「當地搞按揭偏貴,要四厘多,如果不夠錢full pay,其中一個方法是加按自己層香港樓,加按利息現處於兩厘左右,租務回報5-6厘,現金流仍然是正數。如果加按自住樓,買香港發展商一手樓,加按完你要供兩邊,風險更大。香港新樓樓價貴,管理費亦貴,租務回報得兩、三厘。至於租唔租得出,都是睇location。」

「紐西蘭的置業入場門檻很低,買家毋需繳印花稅、遺產稅 、持有物業兩年以上不用交資產增值稅,亦沒有轉售限制。唯一是收租要交租金利得稅。」

「而家先買,會唔會摸頂入市架?」我弱弱地說一句。

「恒指、bitcoin、香港樓,全部都處於高位,海外物業,除咗日本樓,全部都升晒,你咁驚,唯有寄望支爆。」

有些人相信香港樓長勝,有些人寧願隔山買牛,很難說誰更有道理。撇除我自己的疑慮,其實愈來愈多中產選擇買海外物業,展銷會成行成市,也是政府辣招後遺症的一種。中年人無非想保值養老,既然政府要徵收第二個物業15%額外印花稅,大家唯有自求多福。

已故的曹仁超先生講過:「不要讓500呎綁住你的青春」,但對於不再青春的中年人來說,向外闖為時已晚,雖享高薪厚職,卻既怕被時代淘汰,又怕被大陸人取代,連AI這麼遙遠的事也成為憂慮之一,政府擺明不理安老政策,中年人都在謀求一個相對穩陣,但又可以累積資產,安享晚年的方法,這個100萬至800萬閒資的中產市場,的確相當大。

 

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