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供不得其所 —「買樓唔好以為真係上咗車」

2015/4/7 — 12:07

本土研究社成員,左起Vivian、Camille、龍子維、陳劍青

本土研究社成員,左起Vivian、Camille、龍子維、陳劍青

活在香港,我們都避不了樓價的話題,潮文慨嘆樓價貴,報紙大書特書成功上車的「勵志」故事。本土研究社成員(上圖為部分成員,左起Vivian、Camille、龍子維、陳劍青)合作出版的新書《供不得其所》,同樣講樓,但探討是我們在爭上車、爭抽居屋、輪公屋以外,能否有另一種出路。

《供不得其所》並非教人上車,但是成員照樣會被問到同一條問題:應唔應該買樓?

Camille說,身邊的朋友這樣問,原因是不相信樓價會跌,覺得樓市需求「硬淨」,越升越有,再不買樓,便會吃虧。這種心態不罕見,龍子維認為,這或許反映樓市遊戲「最屈機」的地方,就是人人被迫參與,「你係租客,面對年年加租,就算你唔想玩,但可能有好多客觀的因素去迫你去玩(入市)。」

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樓市越是顛狂,陳劍青認為,社會需要一套整全的方法、想法,去理解樓市問題,《供不得其所》是他們的一種嘗試。

本來,最應該詳盡詳討論房屋問題、規劃將來,是那一份由長策會撰寫、名為「長遠房屋策略」的報告。偏偏本土研究社發現,那份報告連十年建屋數量、公型 / 私型房屋六四比例的目標,都只是含糊其辭,草草帶過。

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長策報告理據 含糊其辭

1998年,政府曾推出長遠房屋策略報告,龍子維說當年的報告,根據人口特徵估算住屋需求,推算出公私型房屋的比例,並非「求其」定下比例,「只要詳細些看看1998年(長策會)文件,長策會的估算、假設是十分清楚,例如用結婚率、人口遷出等,參數是十分清楚,頁數都厚好多。」

至於最新一份報告,對住屋需求推算,不夠1998年那一份嚴謹,完全沒有解釋六成公型房屋,四成私型房屋的理據,陳劍青認為,六四比似乎是主觀判斷,並非嚴謹的論證。事實上, 《供不得其所》一書根據住戶收入水平,發現多於七成的家庭,需要公屋或資助房屋,六四比顯然有低估的成份。

另一個例子是空置單位,長策會引用差餉物業估價署的「統計」,估計全港的私樓單位的空置率僅4.1%,因而決定不推行空置稅。「統計」做法是在全港抽樣3%,作調查巡樓。坊間一向批評,這數字嚴重低估問題。

陳劍青指要嚴謹研究城市空置,政府可調查單位的用電量、用水量,空置單位數字即一目了然,台灣正是用類似方式,但港府卻未有採用。

「房屋署睇公屋空置單位,同樣用呢個方法。偏偏(差餉物業估價署)就用3%抽樣調查巡樓,結果空置單位條數好低。」龍補充。

調查數字不嚴謹,長策會否定空置稅的立論,也自然不準確。陳劍青指出,全港首100名大業主擁有7至8萬單位,佔全港私人物業量約3%,香港的住宅業權結構似是一個金字塔,由少數大業主手持大量單位,「點解會咁多空置?就是因為大業主,有條件、有能力空置、用來炒。這是一個結構性問題。」要增加供應,政府理應出招,迫空置單位重回市場,但長策會卻閂了大門。

拒絕租管  一味「唯搵」

長策報告無招數釋放空置單位,無招數穩定租金,整份長策會報告反反覆覆,只是「唯搵」(搵地)一途。Camile指出,政府只是繼續推動市民步入「置業階梯」,沿用政府多年來提高自置物業比率的方針,「政府以為找更加多的土地,就解決問題,但問題不是這樣簡單,很多人只不過是想找一個地方住或者租,好多人被迫上樓,覺得長遠都會被加租金,感覺不安穩,先會想買樓。政府還有其他方式解決樓市問題,就是提供一個健康的租務市場畀大家選擇。」

但在德國、美國紐約,甚至連香港也曾經實行的租金管制,又被現屆政府斷然否決。「租務市場其實有好多方法,例如是一個固定的租金水平,限制業主加租幅度,或者續租的優先權等,統統無得傾,政府一句就殺死租管。」龍說。

政府似乎無意大刀闊斧,當然有原因,最合理的分析,怕影響業主(包括大地產商)利益,還有向高地價政策開刀,會動搖政府收入。

龍認為,政府反而應該考慮,是整套制度的遺害,社會是否承擔得起,「(制度)是建立在好多人痛苦之上,香港人不斷想方法塞入公屋、或者點都要買到樓,靠父蔭、借二按、借財仔,好多人suffer。17倍的供樓比率(樓價中位數除以家庭入息入位數),仲可唔可以維持得到?是否正常社會能夠要負擔的水平?我們付出的社會成本,又有沒有人計過呢?」

上車等於安穩?

即使是有樓在手,同樣有風險,Vivian續說,樓市向上趨勢難以永恆延續,上一次樓市爆煲是十多年的事,「當時(98年金融危機)攪到大家好慘,所謂上咗車,生活變成穩定,是否定律?報紙都有例子,要買樓,唔少人靠屋企扶持,死慳死抵,捱到生活好差,捱麵包,是否我們追求的生活模式?」

陳劍青認為,有樓等於安穩的想像不再實際,而且在這個世代,工種傾向零散化、合約化,這一代人難以穩定地供樓,正如他自己,也是寧租不買,「工業世代的工作,是相對穩定,今日同以前情況好唔同,而家進入Post normal era,日日都唔正常,每日都發生都唔正常的事,你點估,無端端會唔會有一日爆煲?…你真係知唔,真係估唔到5年、10年之後發生咩事,買樓唔好以為自己真係上咗車。」

陳劍青關心的,還有樓市的倫理問題,「樓價一路升,意味是你的下一代要買貴樓…其實,我哋而家只有兩個選擇,一個就是我們認為可以繼續落去,繼續打劫下一代人。另一條路就是改變遊戲規則。」

相比買樓與否,這條路應如何走下去,同樣迫切、同樣貼身。

「我們應該做的,是嘗試改變遊戲規則。」陳劍青說。

《供不得其所 香港長遠房屋策略新視野》

《供不得其所 香港長遠房屋策略新視野》

 

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