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公屋非福利 土地非私產

2017/11/6 — 10:04

圖:維基百科 ( baycrest )

圖:維基百科 ( baycrest )

古今中外,由房屋和土地引申的階級對立,都是所有當權者必須處理的問題,稍有不慎,不但會引發各種反抗,甚至會掀起革命。

改革房屋與土地制度困難重重,在於土地與房屋的本質,既非單純的私產,但又不能完全以公共財的方式去處理,極端的做法往往只會激化階級間的矛盾,矛頭直指挑動矛盾的當權者。

近日香港政府連番「出招」,一時稱考慮出租公屋 80 萬個封頂,餘者盡變可租可買的「綠置居」,免得房委會年年蝕錢;公私合營上車盤「去公屋化」,變成相當接近私樓質素的「類私樓」。一時之間,似乎香港房屋與土地全面私有化的時代,已經揭開了序幕。

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一) 反駁公屋補貼論

當中一項最關鍵,而又有不少人支持而未經證實的講法,是聲稱政府每興建一個出租公屋,是需要政府的大量補貼,言下之意,是挑動社會中的其他階層憎惡基層、厭棄基層,因為入住公屋的基層都被妖魔化為食利者和不事生產之徒。

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但公屋不是福利,是基層以至社會跨階層正當的居住權利。可惜在行政長官的眼中,公營房屋與土地政策就只是一盤數,如何讓資金回籠才是最重要的;讓基層上樓不用住劏房,令市民可以安居樂業,不用被迫買樓,並不是現屆政府優先考慮的事。

即便退一步認同公屋需要補貼,但補貼額是否如政府所言,是無底黑洞呢?葵青區區議員梁錦威就計算過,原來每一個公屋單位的補貼價,都不過是一罐午餐肉的支出─去年房委會在出租公屋的赤字,全年也不過是區區的1100萬元,除以去年全港76.8萬個出租公屋單位,即是每戶補貼了 14 大元,連一罐豆豉鯪魚也未必買到。

如果說一年貼補一個公屋戶一罐午餐肉實在太多,我們實在不能忘記一項基本事實:房委會每年有數以億計的「盈餘」需要「上繳中央」,單是 2015/16 年度,便已經上繳了 5.43 億的「非住宅紅利」予政府,單從「資金回籠」的角度,公屋絕對是經營逐漸改善中的「資產」,值得「主權基金注資」。

現時的政府思維猶如一個會計師。不過即使單純從賺蝕角度去計算公屋盤數,其實也有N種入帳方式,可以「造靚盤數」,就好像十多年前政府把房委會轄下停車場及商場資產大平賣予(當年的)領匯一樣,是不可能蝕的─除非有心者把一些可以賺的部分獨立拆出來計帳。

二) 反駁土地私產論

假如仍有人堅持公屋是補貼的話,那是因為他看待房屋和土地的方式,是完全以私人產權的角度出發,認定公屋所處的土地,如果以私人發展的角度,是「鎖死」了地皮的價值,這些才是興建公屋的真正「成本」。

如果公屋所在地皮,依照團結香港基金王于漸教授的提議全面私有化,所「釋放」的土地價值自然是天文數字─香港共有16平方公里的土地用於公營房屋,即約有 1 億 7,200 萬平方呎土地,以 2017 年 9 月全港平均實用呎價 14,000 元計算,那是數以萬億的潛在收益了。

香港絕大部分土地均為香港政府所擁有。如果以滿清年代「一田二主」的制度,昔日華南地區土地擁有者既有「地骨權」也有「地皮權」,英國殖民時期主要的「土地改革」,就是逼迫大量擁有「地骨權」者放棄土地使用權,只登記「承租人」的土地使用權。

我們一般人所購買的房屋,嚴格而言只是某種非常長期的「承租權」,地骨則為香港政府所擁有,從這個角度而言,土地乃是共有而非私有。

要列舉公屋全面私有化的「最佳例子」,首選香港房屋制度的「祖師爺」─英國。倫敦的市鎮公寓 (Council House, 類似香港的出租公屋) 在逾三十年的私有化政策底下,已經令大量的基層流落街頭無家可歸。筆者剛探訪過倫敦滑鐵盧所在的蘭貝斯區 (Lambeth Council) ,出入車站時總會見到為數不少的露宿者靜坐,抗議市區重建或改劃清拆 Council House ,讓他們無家可歸,在當地掀起一浪接一浪的佔屋行動與法律抗爭。

其中一個最大的爭議,恰好就是地皮與地骨之辯: 1980 年代倫敦版的租置計劃 Right to Buy ,似乎的確讓部分倫敦基層「富起來」,和現在香港推行的綠置居與公屋封頂可租可買計劃相似之處,就是倫敦的市議會被禁止用賣出單位所得來的「利潤」興建更多的 Council House ,所造成的客觀效果,就是倫敦房屋政策由資助住房供應,轉變成資助住房需求,使樓價與地價從此一發不可收拾。

當中的關鍵在於,英國的 Right to Buy 所轉移的業權只是「承租權 (leasehold) 」,而並不會影響「永業權 (freehold) 」。所以被轉換成「私產」的英國屋邨,還是可以「市區重建」為由加以拆除。倫敦市中心已經被清拆的 Heygate Estate ,大量當年買了類似香港綠置居的業主,便需要拿著 10 多萬英鎊的賠償被逼搬離原居所 20-30 公里的地方,因為英國倫敦市中心的 Starter Home (類似香港首置上車盤的社會房屋),至少要索價 48 萬 7 千英鎊。

不要以為英國發生的事和香港沒有關係:上個星期我就在信報留意到一個出售英國樓盤的廣告,由仲量聯行「獨家呈獻」的 Glacier House ,地點位於倫敦 Vauxhall 的 Nine Elms ,其中一個被清拆 Council House 的新晉高尚住宅地段,入門價是 599,995 英鎊,買家就是我們香港人!

不論是綠置居還是公屋補貼置業計劃,被迫購買或有意置業者,無論是正在住公屋的,還是居然正在輪候公屋而有餘錢置業的,必須確切了解到所購買回來的單位與所在的土地,其實只有地皮(不完整的)使用權。倫敦三十年私有化的例子警告我們,面對全面私有化所引致的土地與房屋價格持續升值,基層是第一個被趕出去的社群,連中產也不能倖免。

假如香港人不輕易被眼前利益所蒙蔽,應該有能力看清楚政府是有足夠的權力和法理依據,收回諸如迪士尼預留發展閒置地、長期短租的一眾哥爾夫球場、被發展商囤積及污染的農地以興建更多的出租公屋。政府有《土地收回條例》,面對重大的公益理由,堅持要認為土地是私產,是可以囤積,是可以利潤最大化而全面私有化公屋,其實就是放任香港房屋政策大倒退,重蹈倫敦覆轍,從此在香港的城市中心,再也看不到任何基層與中產,成為中東、非洲和大陸超級大富豪的「一小時生活圈」。

延伸閱讀:
Minton, A. (2017). Big Capital: Who Is London For? London: Penguin Books.

原刊於《信報財經新聞

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