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六大城市齊炒樓,邊度稅最低?

2019/5/22 — 12:46

本土研究社製圖

本土研究社製圖

政府提交立法會關於買家印花稅的數據顯示,上個財政年度截至 2019 年 2 月尾,非本地及公司買家一共買了 494 億元的住宅物業(註 1)。

但近 500 億的非本地和公司買家,單以金額衡量,就佔同期的全港房屋買賣總額的 9.9%。這個數字近五年維持在大約 250 億至 550 億之間,上年算處於近年較高的水平。

值得注意的是,政府近年經常聲稱合共樓價 30% 的「辣招」(註 2),已經成功壓止樓市的投資需求,而樓價高是因為市民住屋需要的剛性需求,那為甚麼每年仍有數以百億的非本地及公司買家的投資資金流入香港的房屋市場呢?

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用一個簡單的例子回答這問題,假設一個外國人,今年決定到以下六個城市:香港、新加坡、悉尼、倫敦、紐約和東京等,假設他在各地投資買入一個港幣 700 萬元的單位,每月租金淨收入為 15,000 元,收租十年後,樓價增值至 1,400 萬後賣出,他賣出單位同時死去,現金成為了他的遺產;面對各地不同的針對外國買家投資本國房地產的政策,在「買入單位」、「持有單位和收租」、「賣出單位」、「繼承單位」等四個環節的稅務成本分別是怎樣?

因為印花稅的關係,令香港在「買入單位」時的成本最高,而最低為紐約,沒有針對外地人買入單位的稅項;然後到「持有單位和收租」的成本,倫敦稅項成本最低,香港排第二低,紐約收取樓價的 0.8% 和租金收入的 30% 成本最高;第三環節,套現時「賣出單位」的成本,香港和新加坡成本都為零(毋須徵稅)並列最低,其餘成市都有資產增值稅的政策,以東京和紐約的稅率最高;最後死後「繼承」環節,六個城市中香港、新加坡和悉尼都沒有遺產稅,而有遺產稅的城市中東京最高。

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從以上的四個環節分析而言,就會發現外國人在香港炒樓,政府口裡說不身體卻很誠實,在香港離岸炒樓的稅務負擔在六個城市排第二名低,負擔更低的只有大部分市民都住在不受外資影響的組屋的新加坡。針對全球化造成的投資房屋需求的政策,香港整體的稅務政策,與其他城市比較明顯不足。

另外一個有趣的觀察是,香港針對投資房屋的稅制頭重腳輕,除了政府經常掛在口邊、宣傳政策效果的印花稅,其他環節的稅率都非常低,相比其他城市在不同環節平均地收取相應稅項,安排比香港合理得多。

以針對投資需求為例,現在的印花稅,只影響每年希望買入單位的新買家,佔整體投資者的少數,如果在「持有單位和收租」和「賣出單位」的稅務政策著墨,就可以較全面地處理投資需求導致樓市過熱的問題。

如果大家再次聽到政府說印花稅已經有效壓制樓市的投資需求,香港剛性需求太多,相信大家都會發現,政府沒有掛在口邊的其他稅項如:影響持產成本的「差餉」稅率、租金收入的「物業稅」稅率、賣出單位的「資產增值稅」、繼承單位時的「遺產稅」,才是政府繼續放水托市的真正暗招。

 

註 1:2018/19 年度,立法會財委會問題回覆 FSTB(Tsy) 035。
註 2:非首置的 15% 從價印花稅稅率和針對非本地人及公司買家的 15% 買家印花稅

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