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再思空置稅 — 嚴重低估住宅空置率

2018/11/3 — 15:39

資料圖片,來源:Cliffano Subagio @ flickr — Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

資料圖片,來源:Cliffano Subagio @ flickr — Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

  • 所謂的低空置率(3.7%),其實出自差餉署相當粗疏的調查方法;
  • 從 2011 人口普查及 2016 中期人口統計發現,「無人居住的屋宇單位」達單位總存量約 7%,即約 22 萬個房屋單位;
  • 對比房署《房屋統計數字》,可推斷私樓的無人居住單位的比例遠比公屋及居屋高;
  • 香港政府經常說要學新加坡,就應參考新加坡以用水量評估空置房屋量,以能更掌握房屋使用情況。未處理閒置單位就搞東大嶼只會供過於求、有屋無人住。

據差餉物業估價署(差估署)統計,全港私人住宅空置率近 5 年全低於 5%,至 2017 年更跌至 3.7%,因此政府及不少人認為私宅空置問題不嚴重,毋須討論二手樓空置稅。但其調查方法,真能準確反映實況嗎?

據差估署定義,空置量是指在年底進行普查時單位實際上未被佔用,正在裝修的物業一般都界定為空置。差估署每年年底對落成 3 年內的樓宇進行普查,但對落成 3 年以上已評估差餉的私人住宅單位,則以電腦按 18 區隨機抽樣,抽出相等於該區私人住宅單位總數的 3% 進行調查。其調查方法是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集,或派員視察而獲得的。然而,全港新界村屋則不計其內。到底差估署的空置率估算是否可信?

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私樓空置問題更嚴重

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讓我們看看統計處的數據。人口普查有問及受訪者「屋宇單位是否通常或偶然有人居住」,可選的答案為:一、通常有人居住;二、偶然有人居住;三、可作住宅用途而目前無人居住;四、只作非住宅用途。由於 2011 年是全港性調查,2016 年是中期人口統計而只調查全港屋宇單位約 10.18%,現把兩次調查數字列出,便見相當有趣的發現【表一】。

據 2011 人口普查的《主要報告》及 2016 中期人口統計的《技術報告》,均有列出「沒有居港人口居住的單位數目」,兩次統計中分別佔單位總數的 14.6% 及 14.1%;當中再細分為數個類別,而確認為「無人居住的屋宇單位」,兩次統計中分別是 7.8% 及 7.7%,比率相若。由於 2016 年調查的單位總數佔總單位數目約 10.18%,以此比例相乘,可推斷全港「無人居住的屋宇單位」多達 22 萬。

到底「無人居住的屋宇單位」在公屋、資助出售房屋及私人住宅中各佔多少?人口統計沒有就此項列出數字,只有按房屋類型列出有居港人口居住的單位數字。如果比較統計處這項數字和房屋署《房屋統計數字 2017》,也可得出有趣發現【表二】。

從以上比較,可見三大房屋類型中,「有人居住的屋宇單位數目」與「總存量」的差額,在私宅中最高。差額未必等同無人居住單位數目,也可能包括被人當第二居所、當非住宅用途等的單位總數。

要注意的是,《2016 中期人口統計》所指的「私人永久性房屋」包括「私人住宅單位」及「其他屋宇單位」兩類,而後者涵蓋別墅╱平房╱新型村屋、簡單磚石蓋搭建築物╱傳統村屋和員工宿舍。但房屋署《房屋統計數字 2017》對「私人永久性房屋」的定義則沒有包含員工宿舍。由於中期人口統計包含的房屋類型較多,將其與房屋總存量比較,得出的差額將比實際的小及較為保守。

以上比較也有相當限制。首先統計處的人口統計只 5 年一度,即使統計到「無人居住的屋宇單位」數字,也只是調查當刻無人居住的情況,如果調查能每年進行,準確度能大大提升。而第二組比較,因並非「蘋果與蘋果」的比較,兩個部門的統計目的、方法和時間性不同,而且各項定義也稍有不同,現只能把所知資料和限制呈現,供公眾判斷。

差估署調查未能反映實況

然而,呈現以上限制後,仍可見差估署的調查方法很可能導致低估空置率:

一,差估署對已落成 3 年以上、並已評估差餉的私樓只抽 3% 作調查,遠低於統計處中期人口統計抽樣的 10%;

二,差估署的調查方式只是「向大廈管理處、業主和佔用人蒐集,或派員視察」,到底何種情況調查員才確認單位是空置,公眾無從得知。若戶主只當該單位為第二住所,隔很久才回來一次,管理員又回答單位有人住無空置,可能調查員已信納。若情況普遍,誤差會相當大;

三,全港逾 4 萬幢、最多可分拆成 12 萬個獨立單位的新界村屋不受調查,雖然對比全港逾 150 萬個私人住宅單位不算多,但只要一到新界,也可見空置村屋待價而沽的情況相當普遍。

要差估署提高抽樣比率、更嚴謹地調查,就要大增人力物力。另一種可行方法,就是調查其用水量。其實新加坡政府也是以水電用量來調查私宅空置率,每季低於某個用量就視為空置,並派員視察以核實,因而推斷整體私宅空置率約 7%。為防有人刻意提高水電用量來假裝非空置,其標準一直保密,亦只由政府作內部參考。

香港水務署屬政府部門,要取得每戶每月用水量的資料不難,以此探討香港整體住宅空置量的實際情況,才去討論應否訂立二手樓空置稅就更為務實,不用斷言否定空置稅的作用。

若繼續低估空置率,只會繼續斷錯症,擴大「有人無屋住、有屋無人住」的問題。

 

文章原刊於 2018 年 10 月 24 日《信報財經新聞》,獲作者授權轉載

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