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劏更多房以解決劏房問題

2016/7/29 — 13:54

政府的問題是,給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠和住劏房。(設計圖片)

政府的問題是,給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠和住劏房。(設計圖片)

工廈迷你倉與劏房火災,令全城關注工廈劏房問題。這個問題我去年已經討論過,那些議員和民間組織代表,總是說什麼「中間落墨」,說不出所以然來。我當時說應該改善設施繼續讓人住,大家不敢反對,因為弱勢市民無家可歸,但也不敢贊成,因為違法,只着政府多建公屋。政府現在才說打擊,公屋聯會主席王坤現在才說改善工廈設施,把工廠大廈改建成住宅,是後知後覺。

打擊劏房 剝奪選擇

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工廈劏房違法主要原因有二。第一,工廈的地比住宅便宜,業主便宜買回來,地積比高,轉用途要通過程序補價或證明符合公眾利益,否則容許工廈做住宅間接令政府收入減少,也令業主以較低價與住宅盤競爭,在產權上不公平。第二是安全原因。工廈本身並不設計做住宅,通風防火去水採光等不合住宅規格,有起事上來十分危險,所以違法。

撇除產權問題,單就安全看,政府的法律應該保障市民安全,但中間有取捨,不能貿然剝奪人的自由。有很多行為很危險,也造成社會損失,但沒有受禁止,例如吸煙飲酒和parkour(在高低不平的地方甚至高樓間跳來跳去)。人衡量過風險,還是選擇去做,有問題自己承擔,就是他的自由意志,從自由行動中,人獲得快樂。

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有些行為政府要禁止,是因為有些行為明顯壞處多過好處,但總有人會不理性地或受誘導去做,所以不如禁止算了,例如吸毒。有些就是因為即使當事人不介意受害,但害到其他人,還要動用公共資源去補救,於社會整體來說有害,所以犯法,例如亂過馬路、衝燈和酒後駕駛。

我在2015年8月29日《明報》的文章〈住劏房是選擇〉中寫過,就算是住劏房都是人的選擇。工廈劏房比住宅劏房廉租,而且就近市區,方便返工,比住在偏遠地區或瞓街好。住劏房的人,當然知比較危險。假設住正常住宅遭燒死的機會是一億分之一,住劏房是一千萬分之一,我們知道這個概率,但都寧願住市區劏房,甚至工廈劏房,是因為我覺得自己可以承受這個較大的風險,以換取每月較低廉的租金。這種說法,左翼會很不舒服,但房屋供應不夠,人命低賤,是政府造成的。

假若居民不知道各種住宅的危險概率而入住,就是資訊不完全,因為他們知道了,就不肯付這個租金,租金要更低才有人租,低到一個地步無利可圖, 工廈劏房就不會運作。但如果已經知道還是要租呢,就是理性選擇。看過一個天台屋,經紀講明如果政府出信告僭建就要即時搬走,這是已知風險;至於劏房,簽約時會講明若政府打就要即搬,但經紀會補一句:「政府點會打吖!」現在某些團體要求政府不要嚴打劏房,趕人出街,就是在既有選擇,知道危險後也要住工廈劏房。

房屋問題 增加選擇

政府的問題是,給予的選擇不夠,只有瞓街、住得遠和住劏房。如果有公屋的選擇,他們會住公屋;有更好更便宜的住宅劏房,他們不會住工廈,但選擇不夠,惟有住工廈劏房。

政府要做的是,提供更多選擇。公屋搵地起樓需要時間,目標已定在2015-25年間興建25.4萬個公屋單位。現時公屋輪候冊戶數接近30萬,10年25.4萬公屋簡直是杯水車薪。如果工廈劏房居民優先上樓,就會如當年的寮屋一樣,很多人突然衝去住劏房打尖,令其他等待公屋的又繼續上不到樓,造成不公。

解決問題須以中國人的傳統生意智慧,你的便利店賺錢,我在旁邊開一家;你拍片要2萬,我半價做,直到大家做爛市為止。假設公屋供應短期內不能增加,市區又不夠細租盤供應,最快的方法是增加更多安全水平較合理的住宅劏房,以增加優質住宅劏房供應來對抗工廈劏房,做爛工廈劏房個市。

之前有議員團體說要打擊劏房或嚴厲規管,這使劏房供應減少,重衰。因此,我大膽地說,短期之計是以誘因鼓勵住宅改建劏房,劏房合乎某種規格,政府就承諾不打。市面供應大量劏房盤,自然會又靚租又平。可是,如果長期都解決不了問題,短期措施會變成長期措施,香港變成劏房之都,聞名世界。

至於王坤提議把整幢工廈改裝,確定沒有危險品,加強消防,是一個增加供應的方法,但發展局在2013年的研究指改裝做正式住宅不太可行,整幢重建可能更好,所以勉強放寬限制讓工廈改成較安全的劏房,仍然沒有傳統住宅安全。至於政府那條安全線如何劃,自由與安全如何取得平衡,仍有待商榷。

整幢重建因地積比和高度限制,根本無利可圖,加上業權分散,難上加難,不是公帑補貼,根本做不到。容許轉用途毋須補地價,或者以公帑收回是以公共資源補貼私有產權擁有人,又會有人投訴為什麼個別業主可以得益,這就是產權問題;其他問題還有交通系統是否能承受,都市規劃搞到「一岩一巉」,令居住質素下降等。

還有一個問題,就是工廈空置率已跌到5%,把工廈轉做住宅打擊了商貿和工業活動,影響就業和營商。

各種提議 問題難解

坊間已有很多人提出不同解決方法,但都不見得完善,相當棘手。把租住者趕走,是減少有需要市民的選擇,違背政府應增加選擇的原則。

罰出租者錢,他們會加價,轉嫁到劏房租戶身上,因為租戶的需求彈性較低。有經濟學家提議,與其罰出租者不如罰居住者。經濟學上沒有問題,可以減少住劏房的誘因,但道德上很有問題,也不能幫助弱勢。

另一個方法是給予租金津貼,但最窮的人拿到租金津貼,供應沒有多,只會推高租盤價,令次窮的租客受害,津貼又益了業主;除非可以大量增加細盤供應,但空置的細盤本來就很少,最後還是要大量劏新盤大家才租得起。

最後是租務管制。我同意應管制搬遷通知期,並有試租期,因為很多租戶簽死約時無試租,搬走要賠一個月,結果租到爛盤要硬食。此外,業主3天逼遷,令租戶無時間尋找下一個盤,市場資訊不對等,租戶蝕底,不符市場規矩。規管租金,只會令業主覺得無利可圖,也費事浪費金錢劏盤,長遠無助租盤供應,難以滿足香港貧苦大眾對細盤的巨大需求。

其實,如果湊到朋友合租,就不用租劏房。租房間並共享公共空間的單位,是可以在不劏的情況下安全地分租給不同租戶。問題是,很多人寧願住劏房, 寧願承受較貴租金也不願共享公共空間。這可能要從社會模式和人與人之間的關係出發,了解為什麼盛行的是獨立廁所的劏房,而不是共用廁廚客廳的單位。

社會倒退 港人悲哀

工廈劏房一向違法,政府根本一早要打,但太多低下階層無地方住政府不敢打,已經是有法不依;然後火災後政府才去嚴打,顯示政府根本沒有深思熟慮的原則,到火災有輿論力量才借勢做,面對房屋問題完全無力。

因為消房員喪生,政府才敢還擊,還說打算把工廈劏房列為刑事,但從整個社會的角度看,雖然工廈劏房潛在危險,但對比起讓成萬人有棲身的地方,容讓劏房存在比起打擊的社會得益是否仍然較高呢?

香港幾十萬人住劏房,根本是社會倒退,十分悲哀。以供應更多劏房解決劏房問題,是無辦法之中的辦法,悲哀之中的悲哀。

 

(文章刊於2016年7月27日《信報》)

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