立場新聞 Stand News

十年供應硬問題 — 單程證與劏房

2015/12/28 — 9:00

運輸及房屋局局長張炳良於一周前公佈了《長遠房屋策略》 2015 周年進度報告,把 2016/17 至 2025/26 為期十年的總房屋供應目標由一年前的 48 萬個,下調至中點數 45.5 萬個,繼而訂定目標為 46 萬個。筆者早已於 11 月時撰寫的《十年房屋供應兩茫茫》一文指出,統計處早前更新了家庭住戶推算,未來十年的住戶數目淨增長有下降,因此十年供應目標應向下修定為 45.6 萬個(2015/16 至 2024/25)。

筆者是次不打算再就數字的計算作雕琢,始於計算房屋需求都是一個數字遊戲,離不開先有些假設,再計出一些平均數,然後加加減減,再作微調。今次打算針對住戶淨增長及劏房兩部份,跟大家分享兩者的關係以及筆者的看法。

劏房佔十年供應兩成 數字被低估

上周政府果然發表了新的房屋需求推算,當中四個組成部份都有作調整,「住戶淨增長」的部份就根據統計處最新推算作下調,其餘三個部份都有上調數字,今次特別想提一提「居住環境欠佳」的部份。此部份的住戶數目估計為 10.7 萬,當中分間樓宇單位(即劏房)的住戶數目為 8.8 萬,作相同空置率調整後,劏房佔總供應目標約 20% 。

廣告

有趣的是,劏房住戶數字一向都被外界質疑是低估了,有團體稱全港應有 28 萬個劏房戶。筆者心中沒有自己盤算的一個數字,不過都認同劏房戶應不止 8.8 萬個。首先,報告中已提及劏房住戶是根據統計處的《2015 年主題性住戶統計調查》,並指出調查有局限,只涵蓋樓齡 25 年及以上的私人住用或綜合用途樓宇,即 25 年以下的未被考慮。其次,調查範圍是不包括村屋的。這兩點都已經被坊間說到有點膩了,始終大廈及住戶是否合作亦是一個問題,在此不作多述,反而筆者對另一個問題更感好奇。

廣告

住戶淨增長 多少住劏房

究竟新增的劏房住戶是從哪來呢?先前提到的「住戶淨增長」部份,又有多少會走進劏房呢?根據統計處的調查顯示(此調查的劏房住戶數目為 8.6 萬),我們可以見到劏房住戶的分佈,近 60% 都是在九龍,約 75% 都是住在 140 平方呎面積以下,這兩項數據或者可以讓政府施政時,先集中解決大部份住戶的居住需求,不過就無助我們得知劏房住戶的來源。

筆者於 11 月時撰文已指出,單程證是住戶增長的主因。剛提到的調查中,亦顯示超過 50% 的住戶人數都是 2 至 3 人,但我們總不能武斷這些都是單程證住戶;調查中極其量只提到18%表示來港後即入住有關劏房並無遷出。簡單來說,第一,我們無從稽考劏房住房中有多少是單程證住戶,第二,我們亦不知住戶增長中有多少會住進劏房。

單程證帶動住戶增長

單程證獲內地審批時有數個原因,有些是夫妻團聚,有些是照顧年長父母,有些是投靠成年子女。政府作為擔當資源分配的角色,便要考慮先後,特別是現屆政府強調照顧港人置業需求,從資源分配上優先照顧本地家庭也不為過。港府雖然未能從內地部門手中取得單程證獲批的數據,但要計算他們來港後的居住環境,相信只要下多點功夫便可有個更清晰的圖畫。從數據可見住戶增長主要是單程證帶動,如果我們相信他們來港後會住進劏房,即居住欠佳的部份也有他們的帶動。

如果純粹以總數去計算房屋需求,當然不需要知道單程證住戶的居住情況;但如果政府真的要在有限的資源下,優先考慮本地家庭的需要,便要認真分析他們於不同推算的組成部份的分佈,從而制訂優先照顧本地家庭置業的策略。

劏房剛性需求 有租住誘因

再者,中大未來城市研究所隨即公佈了最新的劏房租金指數,發現由 2012 年至今的升幅達 56% ,比同期甲類住房租金的 21% 升幅還要高。這其實也不難理解,就是對劏房的需求有上升,當劏房存在剛性需求,業主看透了租客租住的原因,政府又如何遏抑樓價呢﹖

試想想,如果真如一種說法,某一類租客來港只是為了福利,令他們有誘因住在劏房,那麼這類住戶增長越來越多時,不同類型的劏房供應亦只會越來越多去迎接需求,劏房的租金亦會因需求上升而不斷上升,試問政府又如何改善劏房情況呢﹖如果我們可以認清劏房住戶是否真的由單程證帶動,再施予適當的政策照顧本地家庭,既可改善劏房的問題,又可紓緩以本地家庭的置業困難。政府既然視房屋問題為重中之重,單程證的硬問題,長遠房屋策略避不得。

原刊於蘋果日報

發表意見