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十年房屋供應兩茫茫

2015/11/28 — 9:39

十年房屋供應目標 48 萬個單位,政府官員常掛在口邊,市民坊間也常常引而述之,官方常常討新地,民間常常檢討現有用地,究竟對 48 萬這數字兩方是有足夠了解,還是兩方都迷迷茫茫?

運輸及房屋局於去年 12 月發佈長遠房屋策略時,提到 2015/16 至 2024/25 年度為期十年的房屋供應目標為48萬個單位,此為按空置率調整後的數字,調整前約 46.4 萬個,由四個成份組成──住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素,當中的住戶數目淨增長為約 28.3 萬個,佔總需求約 60% 。此結果是根據統計處於 2013 年 1 月的家庭住戶推算,再包含經濟增長及空置率的假設後才運算得出,不過筆者直接翻查 2013 年推算時的數字,不作任何調整,淨增長同樣為約 28.3 萬個。

十年房屋供應目標 45.6 萬

約十個月後,統計處公佈了「至2049年的 香港家庭住戶推算」及「2015 年至 2064 年香港人口推算」,筆者率先為十年供應目標作修訂。從圖中虛線可見,未來十年平均每戶人數介乎 2.7 至 2.8 人;從圖中實線可見,新推算的住戶數目比舊推算的減少,十年淨增長為約25.8萬戶,比之前減少 2.5 萬戶。假設其餘三個成份不變,作相同空置率調整,十年房屋供應目標應為 45.6 萬個。維持六四之比,私營每年房屋供應約 1.8 萬個。

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供應目標下降,直接影響政府的覓地策略,也會影響智庫增 加土地供應的建議,而新的人口推算更提供了住戶增長一點眉目。居港人口包括常住居民及流動居民,當中常住居民就是計算在家庭住戶的人口,按最新推 算, 2015 年至 2025 年間增加約 49.7 萬人。常住居民部份推算每年都有淨流入,當中有兩種居民佔比較高,一是單程證持有人的流入,單程證配額自 1995 年起增至每天 150 人;二是非永久性居民的淨流動(單程證除外),包括工作、就學、外籍傭工及旅客轉為居民等等。特別注意,以上提及的都有機會隨後轉為永久性居民。

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十年單程證流入佔常住居民增長 93%

2015 年至 2025 年間,單程證流入每天數量介乎 105 至 150 人,推算共流入約 46.2 萬人,儘管圖中顯示單程證流入數量由 2016 年降至 2025 年,但仍佔期間常住居民增長的 93% ,即未來十年住戶增長為單程證帶動;至於非永久性居民預期每年淨流入 2,900 至 16,100 人,以公佈了的 2019 年及 2024 年的兩個推算數字的平均數,假設為十年間的平均淨流入,即共流入約 127,000 人。

就非永久性居民的部份,外籍傭工正常都有工人房,較為有明顯住屋需求的是因就業或就學而流入香港的人,工作及讀書動輒數年,有些選擇租,亦有選擇合租,經濟許可的更會選擇買。但相比之下,單程證人士的住屋需求更明顯,單程證的概念是家庭團聚,但有家庭未必有家,本身無樓便需要買樓,本身有樓但不夠地方便需要換樓。此家庭團聚制度弔詭的地方,在於審批來港由內地部門負責,但來港定居則要靠本港的人口及房屋政策。

單程證審批在內地 資源分配在香港

資源分配問題,昔日就單程證持有人申領香港福利,已有說法指住滿七年是重要資格,否則有限資源難以分配。年初梁振英特首亦回應指,不應因香港居住問題而減少單程證數量,並指已處理相關問題如雙辣招等。阻止家庭團聚,把現有機制收窄,被指破壞家庭幸福,筆者也於心不忍,亦不願揹上這罵名。但同樣的概念,現今房屋及土地資源有限,究竟應否就單程證組織的家庭,制訂另一個居住措施?單程證持有人有幾個情形,其中一個是夫妻一方定居在港,並可同時申請未滿十八周歲的子女同行,相比這類來港組織家庭的人士,本土家庭應否有較優先或優惠的置業方案?而持證來港只為照顧年長父母或投靠成年子女的人士,又應否就其置業加上限制?再者,雙辣招在單程證家庭起不了作用,只要買樓的為香港永久性居民便可。

政府考慮資源分配時,優先或優惠地照顧在港居住時間較長的本地人情有可願,不過先得注意兩個問題。第一個問題在理,港府需要獲得單程證持有人資訊,清楚得知其獲批原因及其家庭組合,資訊透明及完整才能有效施政;第二個問題在情,儘管有說法「家庭團聚」名不一定副實,但批其居港卻限制其居住資格,不完全說通。

官方與民間,對十年供應不再兩茫茫,除了認真土地來源,亦要思量,計清楚需求的數量。政府於去年公佈長遠房屋政策時指,每年都會檢討並作出修訂。房屋供應目標筆者認為要向下修訂,未來常住居民有流出也有流入,淨流出是永久性居民,淨流入則主要是單程證持有人。即使依照較基線低的人口推算(牽涉其中假設長遠每日只有85名單程證流入),單程證仍是住戶增長的主因。了解住戶及人口推算不能解決梁振英常掛在口邊的土地問題,但卻可幫助他認清楚覓地的數量及制訂優先照顧本地家庭置業的政策。

原刊於蘋果日報

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