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即使沒租金上限 仍可濫收水電費

2015/12/18 — 10:20

圖:香港社區組織協會(SoCo)、Publicis HK

圖:香港社區組織協會(SoCo)、Publicis HK

上星期,本人借佐敦佳佳甜品因鋪租急升而逼遷一事,提到重設租務管制的問題。在這個「積極不干預政策」被曲解成「放任主義」的香港,提到租務管制即是意味着政府干預,引起反對是意料中事。除此之外,不少人一聽到租務管制,通常會立即想到是政府透過立法設立租金價格上限 (rental price ceiling) ,未必會想到租約設定上添加限制。例如:法例上規定的中斷租期條款 (break clause) ,即俗稱「生約、死約」,其實也是一種租務上的管制。

換句話說,香港並非沒有任何租務管制的。至於坊間近年來討論的租金價格上限(或租金管制),也不是什麼新事物,香港開埠以來,便曾經實行過兩次。第一次在 1921 年,港英政府通過《租金條例 (Rents Ordinance) 》,壓止租金上升,限制主要針對商鋪租金,直至 1926 年取消。第二次在二次世界大戰之後,港府在 1945 年起修訂《業主與租客(綜合)條例》,對租金升幅作出限制,並成立租務審裁處,負責處理租務糾紛。

直到 1982 年,租務審裁處撤銷;租金價格上限的管制,則在 1998 年取消。因此,某程度來說,香港近年租金急劇飆升,除了樓市暢旺、土地供應不足造成求過於供之外,取消租金價格管制,也有一定的關係。

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當然,設定租金價格管制反對者提出的理由,也並非全無道理,例如他們會擔心,租金上限會造成經濟學上的「租值消散 (Rent Dissipation) 」。所謂租值消散,是指當某種收入的產權界定不清,它便會成為大家爭搶的對象,並帶來社會利益的損失。用回租金價格管制的例子,若政府規定的租金低於市價,當中的差價表面上會讓租客得益,不過租客未成功租得該單位前,沒人取得這個差價的專有權,這個差價便成了一種非專項收入。租客們為了取得租住權,可能會給業主送禮,交付一筆過的「匙金」,交付比巿價高的水電雜費讓業主從中獲利,或以高價租用單位內的傢私等等。業主則可能會任由單位失修,以減低差價帶來的損失,令租金降低的同時,單位的質量也隨之降低。

可是有一點我們需要注意的,現在即使沒有租金價格管制,業主仍可巧立名目,要租客在交付租金以外,支付額外的費用。特別在樓宇租務市場僧多粥少的情況下,租戶特別是貧窮的租戶,由於缺乏議價力,使業主可以巧立名目逼使租客交付租金外的額外費用。

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根據統計處估算, 2014 年 12 月全港劏房住戶約有 86400 個,保守估計全港最少7萬戶被濫收電費,當中更有部分個案更屬嚴重濫收。《東方日報》在今年七月報導了救世軍的調查,發現 68.8% 劏房戶直接向業主交電費,當中一半人交付每度電電費,多於電力公司定出的電費水平 1.5 倍, 24% 更超出 1.5 至 2 倍。由此可見,即使沒有租金價格管制,業主仍可逼租戶交額外費用,或者任由單位失修。當中的原因,除缺乏規管外,也是跟取消 1973 年所訂立的租住權保障有關。至於租住權保障的問題,由於篇幅所限,只好留待明天再說。

原文刋於《香港投資日報

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