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去日本買樓,好不好?

2015/3/23 — 17:17

橫田大助與太太現時以月租12萬日圓(約港元7700),租用43平方米的單位。

橫田大助與太太現時以月租12萬日圓(約港元7700),租用43平方米的單位。

【文:小丸子,圖:香港電台】

筆者是無樓一族,總是望穿秋水地等待樓市回落,可是等了三年又三年,不知還要等幾多個三年,真是比等待愛情還要心灰…可是,近來竟然看到不少有關日本樓房抵買的報導,怎教人不心動?

李翰斌Derek經營地產中介公司,專做日本樓房的推介,他說每逢星期六、日便最多香港客人來日本看樓,而他亦看懂了客人的心態,「香港一個單位最平都要400萬元以上,怎都要一萬元一呎, 東京最便宜的只是3000港幣一呎,平香港差不多三倍。即使沿東京山手線附近的小型單位,約100呎,亦只需港幣100萬左右。而且在日本買樓看來很威風,假如有朋友去日本玩,你可以給他們鑰匙,讓他們住自己的單位,不就是很有面子嗎?」

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位於東京大久保的600呎單位,步行十多分鐘便可到達新宿車站,叫價5500萬日圓,大概港幣300多萬,六成購入者都是外國客,包括香港人。

位於東京大久保的600呎單位,步行十多分鐘便可到達新宿車站,叫價5500萬日圓,大概港幣300多萬,六成購入者都是外國客,包括香港人。

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Derek更說,很多香港人連實樓也不看, 只在網上看相片便決定買,「若只需走路五、六分鐘便到車站的單位,而各樣條件也正常的話,可能一、兩天就被人買下。客人如果要多等幾天到周六、日看完實樓才下決定, 其實都不用花時間了,因為這些樓盤通常在市場上給人搶光。哈哈﹗」

曾經在香港居住過的奧山千香子,本來在酒店工作,但看見越來越多香港人來東京買樓,也轉行做了地產代理。她十分稱讚首相安倍晉三的經濟政策,「真的有效, 日本經濟真的見好,多了外國人來投資,連日本人的投資也活躍起來。」

地產代理奧山千香子覺得港人在東京只懂買沿山手線的單位,其實板橋住宅區的回報率也很高。

地產代理奧山千香子覺得港人在東京只懂買沿山手線的單位,其實板橋住宅區的回報率也很高。

差不多每個日本地產代理都強調樓市升值許多,但細心看看過去二十多年來日本地價的升跌圖,情況又令人有點猶疑。上世紀九十年代初, 日本經濟泡沫爆破,地價跌到谷地,例如東京新宿區黃金地段, 一平方米的地價由超過1250萬日圓跌至250萬以下,價值蒸發了四分之三。而東京各區的地價一直都也沒有升過, 直至三年前,銀座的地價才開始有點起色。經濟專家榊淳司認為,這只是外國人炒樓所帶起的泡沬,「日圓貶值,中國人都想來買房子。以前大家都還不知道中國人是怎麼大舉買房的 ,現在卻變得理所當然。 現在新樓的示範單位,會有很多客人來談買賣,一坐下只聽到中國語。這個只是泡沫, 之後樓價會往下跌的。」

經濟專家榊淳司認為現時日本樓市是中國人來炒樓所造成的泡沫。

經濟專家榊淳司認為現時日本樓市是中國人來炒樓所造成的泡沫。

不單榊淳司看淡日本樓市,就連四年前由香港嫁來日本的Heidi也覺得,香港人若想在日本買樓保值,實是比較困難 ,「日本買樓跟香港的情況很不同,業主要付多種稅項及費用,多得超乎香港人想像。另外,五年內賣出去的話,還要付30%資產增值稅。而租出去的話,又不可以隨便加租,要求租客搬走需要有足夠理由。」Heidi又提醒,日本人喜愛住新樓,二手市場買賣相對不活躍, 新樓在買下後的第二年,樓價便會有明顯的折舊壓力。Heidi與日本人丈夫在東京的西邊買了間獨立屋,地價方面算是穩定不跌,但建築物的價值就下跌中。「這房子是三年前買下的,大約105平方米左右,地價連樓價加起來約7000至8000萬日圓,其中建築物本身大約值2000萬 。現在這建築物本身的估價跌到1500萬左右。」Heidi丈夫解釋。

四年前由香港嫁來日本的Heidi覺得,日本買樓跟香港的情況很不同,尤其要付的稅項及費用五花八門,港人要事先多了解清楚。

四年前由香港嫁來日本的Heidi覺得,日本買樓跟香港的情況很不同,尤其要付的稅項及費用五花八門,港人要事先多了解清楚。

日本人有一個說法 ,樓房的生命只有七十年,七十年之後,建築物的價格是零,在銀行估不到價, 借不到錢,也賣不到出去。另外,許多日本人都知道的,現時日本樓宇的空置率已經居高不下,好像東京三年前一直維持8%左右的空置率,去年剛變成雙位數字。榊淳司警告,「現在日本全國有大約820萬間空置房屋,由於日本人很喜歡住新樓,所以依然每年增加90萬間新樓。二十年後,空置率將會增加至30%至40%,40%就差不多等於每兩間房屋就有一間是空置的。」

現在日本全國有大約820萬間空置房屋,經濟專家榊淳司預計二十年後,空置率將會增加至30%至40%

現在日本全國有大約820萬間空置房屋,經濟專家榊淳司預計二十年後,空置率將會增加至30%至40%

不過,Derek認為在日本買樓仍然有利可圖,「扣除所有費用,將單位出租仍有六、七厘回報,只要收十幾年租, 投資已經可以回本。」然而,安倍晉三刻意讓日圓貶值,滙價的波動所帶來的風險實不可少看。假設在2014年年中,以當時7.6算的滙價去買入一個2000萬日圓的單位,到今年初滙價跌至大約6.6算,同一樣的樓價由價值港幣152萬變成只值132萬,即是短短半年,滙價上便蝕了20萬。

Derek(左)經營地產中介公司,他說每逢星期六、日便最多香港客人來日本看樓。

Derek(左)經營地產中介公司,他說每逢星期六、日便最多香港客人來日本看樓。

日本人自置物業的比例只有45%,在亞洲區算低,因為過去日本人長期生活在通縮的陰影之下,許多受薪一族都沒怎加過人工。即使有能力,他們也未必看好樓市。35歲橫田大助在東京開設髮型屋, 他仍然記得父親以前怎樣向銀行借錢炒樓,又怎樣變得一無所有,「在泡沫爆破的時候,我爸爸公司買下來的所有店鋪就一下子貶值,最後積累了大量的債款。」橫田說他自己不再相信樓市,「日本的房子沒有人想買,不值錢 ,而且現時租屋又不貴,為什麼要買呢?我不想冒這個險 。」

橫田大助看著外國投資者來到日本參與炒賣遊戲,他只抱著旁觀者的心態,不願參與其中。

橫田大助看著外國投資者來到日本參與炒賣遊戲,他只抱著旁觀者的心態,不願參與其中。

看著日本的樓盤,我想起愛情。久渴逢甘露容易令人衝動,一見鍾情亦很浪漫。但是最終跟你走到最後,讓你安心安樂的,通常不是霎時衝動的一個,而是經過深入了解的一個。

香港電台電視節目《視點31》將於 3 月 24 日(星期二)晚上8 時30 分,在港台電視 31 播映;港台網站tv.rthk.hk及流動應用程式 RTHK Screen同步直播及提供節目重溫。

港人顔先生專程來東京看樓,覺得這裏的單位較香港整潔。

港人顔先生專程來東京看樓,覺得這裏的單位較香港整潔。

 

(標題由編輯後擬)

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