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同德大押清拆問題

2015/8/25 — 10:42

資料圖片:同德押

資料圖片:同德押

早前,鄙人談到有人建議取消電車的問題,今日想借此討論另一件有關城市規劃的事,那便是灣仔「同德大押」正面臨清拆的問題。位於灣仔軒尼詩道 371 號的「同德大押」,樓高三層,建於 1930 年,高可寧家族在 1954 年開始在此經營「同德大押」至今。該棟物業落成時間已有八十多年,乃是區內少數尚未拆除的戰前舊樓。是故,政府在 2010 年將此地列作「三級歷史建築」。

話雖如此,根據現行的文物保育政策,只有被列作法定古蹟,才能根據《古物及古蹟條例》第 6(1) 條阻止對方拆卸,其他的歷史建築物行政評級,只具參考價值。歷史建築物行政評級制度在 2008 年確立,將具有歷史價值而非法定古蹟的建築物分為三級,評級由古物諮詢委員會負責,一級為最高,三級為最低。若被列作一級歷史建築,身兼古物事務監督的發展局局長,便可考慮將此升格為法定古蹟。換句話說,「同德大押」即使被列作「三級歷史建築」,業主在法理上來說,仍有拆卸它的權利。

說回今次清拆問題,高氏家族在 08 年已有意拆卸「同德大押」,並改建成 23 層高、樓面面積 2,692.2 平方米的商業大廈。古物古蹟辦事處獲悉相關消息後,曾在 2009 年 7 月、 2010 年 8 月及 11 月跟業主磋商保育事宜,不過業主堅持重建計劃。至 2014 年 8 月,屋宇署批准業主的重建申請。如按計劃將該地改建成商廈後,以附近同類型商廈的租金推算,呎價可達 23-40 元。如此豐厚的利潤,相信是高氏家族執意重建的誘因。

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如何在保育和發展之間取得平衡,一直是城市重建的永恆課題。「同德大押」處於灣仔主要幹道軒尼詩道附近,屬於黃金地段,業主希望透過改建賺取更多利潤,實屬人之常情。問題關鍵只是,究竟「同德大押」的文物價值有否被低估?中大建築文化遺產研究中心在近日接受媒體訪問時表示,「同德大押」的轉角位採用弧型設計,乃是港島碩果僅存的戰前騎樓,負責興建該棟樓宇的 Raven & Basto ,在港也興建的不少著名建築,當中包括被列作法定古蹟的景賢里,列作二級歷史建築的聖類斯中學,以及列作三級歷史建築的中華基督教會聖光堂。

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當然,究竟「同德大押」的保育價值如何,還需留待古物諮詢委員會在近日開會時探討,但古諮會的角色只是諮詢機構,「同德大押」的歷史評級即使由三級升至一級建築,還需看身兼古物事務監督的發展局局長陳茂波有何後續行動。畢竟,只有陳茂波才有權力根據《古物及古蹟條例》第 2A 條,將某地或某建築定為暫定古蹟,煞停現時的重建計劃 12 個月。

其實,政府若有心保留「同德大押」,方法也有很多。最直接的方法,是根據現行法例購回該建築,然後仿效澳門「德成按」的保育方式,將此改建成「典當業博物館」。事實上,若論外觀和建築特色,「同德大押」均比「德成按」優勝,改建成博物館,既能發揮教育和保育功能。即使從市場角度上來說,不論保留電車還是歷史建築,均能增加香港的旅遊特色,對旅遊業能帶來間接收益。

若重建計劃最終維持不變,政府仍可要求發展商仿效當年舊灣仔街市的重建模式,在重建時保留外殼和底柱。雖然此法將會增加建築成本,但其獨一無二的建築特色,或許也能增加新商廈落成後的租值。愚見認為,這是保育「同德大押」另一個折中辦法。

原文刊於《香港投資日報

 

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