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喂!唔買樓都埋嚟睇下~

2019/10/16 — 18:22

作者提供圖片

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一,今年施政報告,最多人講,就係放寬首置上車嘅按揭限制。簡單講,1,000 萬以下單位,可以做足八成,首置可以去到九成。

二,最重要係,首置過唔到壓測唔緊要,交多啲保費就得。但我真係唔係好肯定,所謂嘅保費係點計出來;精算嘅嘢,都係問返相關專業人士。

三,不過,從大家嘅反應,似乎都幾兩極。有一班朋友就覺得,所謂嘅細價樓,會從此絕跡江湖,因為供應不足之下,佢哋都會變哂八球至千萬嘅上車盤。佢哋更加認為,令樓價更高,反映政府施政方針飄忽,目標同手段唔一致。

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四,另一班朋友就認為,免壓測上車,即係要個金融系統蒙受更大風險。呢一點,亦同之前政府成日講逆周期同風險管理背道而馳。換句話講,即係佢哋認為為咗平息「買唔到樓做成嘅民怨」,唔理得咁多長遠問題。當然,呢班朋友覺得樓市已經見咗頂。

五,一如我平日分析觀點嘅方法,先小心審視一啲最基本嘅假設。以上兩種觀點,各自建立響對樓價未來走勢嘅預測。一派認為仲有得升,另一派認為跌嘅機會大過升。呢兩個睇法,令兩派有唔同嘅結論。

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六,實情係,根本冇人知道未來係點;但係大多數人嘅意識裡面,對未知嘅未來,多少都有種既定嘅信念,否則就係好極端嘅懷疑同不安,係心理病。不過,太肯定自己對未來嘅預測,又係一種傲慢。人,好多時就預測錯,都唔會認錯,會錯落去。呢啲例子太多太常見,唔多講。

七,「咁睇升又唔係睇跌又唔係,你想點呀?你黃定藍呀?」哈,正所講「黃藍是政見,升跌是輸贏」,大家好似一定要揀一邊先得,甚至,唔落場都要 side bet 先過癮。是咁的,以本座多年觀察賭場嘅經驗,真係賺實錢嘅有三種人:賺最多,肯定係個庄,其次就係疊碼仔同廳主,最後係荷官。

八,同返庄閒同疊碼仔去評樓市;庄,梗係政府。土地供應幾多,政府話事。係呀,香港嘅土地,嚴格來講係政府同唔同嘅地契持有人嘅合約,政府想增加土地使用,地契持有人梗係唔會反對。調返轉呢,就唔係咁講。所以,一直都有政府「惜地」嘅講法。

九,政府作為土地搏弈嘅「大庄」,有史以來近乎未輸過。庄家嘅優勢係,只要一日有人賭,佢就贏。打爆個庄,唔係要賭贏佢,而係要冇人賭。

十,主權移交後,都曾經出現過全民冇錢賭嘅情況;所以個要一路要有人賭,有人贏錢。一路有人贏錢,咁錢又從何而來?問得好。雖然香港行聯繫匯率,但美元嘅膨脹,都會影響港元嘅購買力。所以,樓市賭局入面,都要有疊碼仔呢。

十一,樓市嘅疊碼仔,唔駛講,梗係做按揭嘅銀行啦。君不見香港本地銀行,收入最重要係乜?唔通係信用卡中小企融資咩?唔駛問阿旺,梗,係,磚,頭,啦!疊碼仔嘅純利,唔會差過庄家。疊碼仔放數嘅風險同回報,動態好多;但長遠來講,只要有人賭,疊碼仔就有得撈。

十二,發展商,其實只係賭廳廳主;代理,其實係荷官,負責派牌,搞下氣氛,等多啲人埋枱賭。

十三,廳主同賭場主人,都要好有互信,所以其中一個最簡單嘅方法,就係大庄租枱畀廳主自負盈虧。不過,當賭場見廳主賺得多,有時又會借故加租。假如賭場生意唔好又點算呢?唔通叫廳主賣大包,賺少啲,賠多啲?梗係唔得啦。賭場規矩,又點可以隨便改?廳主有時又會自己做埋放數,有時又會同疊碼仔孖住上。賭場主人都會出手理順下呢個秩序。總之,大家嘅共同利益,就係繼續有人賭。

十四,但正如之前購,賭場規矩唔可以隨便改。贏錢,一定要畀人可以攞走,如果唔係冇人賭。輸錢,可以收順啲,但一定唔可以走數。

十五,樓市嘅情況,都類似。雖然啲乜乜物物辣招,可以視為大庄夾硬見個市旺,抽多一轉水,但至少賺咗嘅係可以離場。但近來嘅問題,似乎係少咗人入場。林鄭嘅「逆逆周期」措施,實在唔難理解。

十六,我信市場入面,有人會好理性,但亦都信有人會恐慌性入市,更加有人會借勢出貨。所以好難講個價會點發展。政府(大庄)短期內唯一嘅利益,可能係靠辣招抽嘅水;從通盤睇,實在係有限錢。銀行(疊碼仔),肯定係最大贏家。至於發展商(廳主),反正短期內供應都冇得增加,價升就有好處,但又要背負令樓價上升嘅罪名。暫時最開心,似乎係班代理同按揭經紀。

十七,題外話。我又聽到有人提出,乜嘢人可以唔使理經濟順逆,放膽入市去搏?「除咗點都唔會炒嘅公務員,我真係諗唔到。」係喎,一言驚醒。我唔會話林鄭特登要照顧自己人,但佢嘅思維,真係好公務員囉。

十八,又另一個題外話。林鄭都未讀份施政報告,已經有人傳出呢個重大政策改變嘅 cap 圖 。似乎係有心內部流出,為今日 set agenda。

 

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