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【土地法#01】套丁如何犯法?與丁權有關的法律簡述

2016/7/29 — 15:32

圖片來源:電影竊聽風雲 3 宣傳短片

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昨日,HK01取得幾份重要文件揭示了香港丁屋政策中的流弊,以及地產商們如何勾結土豪地紳利用政策中的漏洞套丁去謀取暴利(新聞鏈接見文章底部)。其實在此之前,有數件上了庭的案件亦涉及在套丁過程中出現的犯法事情,但是在那個時候,不知道爲何未能引起政府乃至公衆的關注。一直到了年前,有原居民及發展商因作出虛假聲明所以被判詐騙及串謀詐騙罪成後才引起公衆討論。在深入瞭解案件和套丁如何犯法之前,容我簡述一下丁權的前世今生以及其法理依據。

(1) 傳統習俗和丁屋政策(Small House Policy)

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在中國傳統文化中,男丁多背負着傳承自己家族、村落文化的責任,所以傳統習俗上,村裏的男丁大多會在成年後起樓建屋,組織自己的新家庭。而在六七暴動之後,香港殖民地政府意欲在新界開展新市鎮的建設,更好地發展香港,爲70年代後期的經濟起飛打好基礎。所以爲了安撫新界原居民,殖民地政府在1972年的冬天推出了丁屋政策(Small House Policy)。

丁屋政策意欲更好地管理香港村落中給原居民男丁起屋組織新家庭的傳統習俗,規定了18歲或以上的原居民男丁可向政府申請起一棟不超過三層或27尺高,每層面積不大於700尺的住宅。如果原居民本身有認可村地在其名下,他就可以向政府申請一張建築許可就可以動工起樓;但如果你沒有地,只有丁權,那你就要去排隊等政府找地、然後以低價賣給你起樓(Concessionary Grant),在當今土地供應緊張的香港,這條隊不短。有丁無地,這情況(或言是商機)給發展商看中,所以產生了套丁的做法(見下文)。

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這項政策本來僅是一個短期的措施,讓殖民地政府有時間能夠提出針對新界土地用途以及原居民政策全盤計劃,但是奈何全盤計劃至今連影都沒見過,而丁屋政策卻延續了四十多年了。而有趣的是,這丁屋政策不給女性只給原居民男丁權利竟然在性別歧視條例中被明文豁免了。可想而知,背後新界原居民影響政策的力量不可小覷。

在最近幾年,不少的公衆聲音都在討論究竟應否取消丁屋政策,鄉議局的立場是原居民男丁起丁屋已經不是一個政策那麽簡單,而是一個權利,一個受基本法第40條保障(「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」)的權利。鄉議局還認爲終審庭在Hang Hau Rural Committee (FACV13/2000)一案中已有定奪。

但是在及後有關丁屋業權或者套丁糾紛的民事案件中,法庭(如在Koon Ping Leung, HCAL14/2011 中)以及不同的法律學者(如港大前法律系院長陳文敏教授)都認爲終審庭對丁權所作的評論不構成該案件的判決主旨,所以不具約束性的法律效力。再者他們都認爲丁屋政策是一個行政手段而不是賦予他們一定有起丁屋而政府必須幫忙的權利,他們認爲終審庭僅是在說,政府給予有地的原居民男丁免費的建築許可也許反映了一些傳統習俗的權利,但是絕對不代表政府必須給予土地給無地的原居民起樓。

而發展商就正正看準了這政策漏洞,進行了套丁的行爲。

(2) 何爲套丁?又爲什麽會犯法?

簡而言之,發展商有地,但要過很多重關卡、交很多稅才可改變用途發展新界鄉郊土地;而新界原居民有丁,但是無地,所以兩者一拍即合。發展商名義上將土地免費或低價轉讓給有丁權的原居民,讓他們可以很快地向政府申請建築許可起樓。但是在實際上,發展商和原居民簽訂秘密合同,合同中列明是發展商而不是申請建築許可的原居民擁有所起村屋的業權(例如在條款中可寫明原居民賦予發展商全權負責其房屋買賣的權力)。在此交易底下,發展商會給予負責申請的原居民大約十多萬、甚至是所起村屋的一層作爲酬勞。

根據報道,如此的套丁行爲可讓發展商以200多萬(包括補地價)的成本起了一棟當時市值約460萬的樓,這讓發展商與其中間人謀取了極大的利潤。然而爲何套丁的行爲會是犯法呢?爲何在年前,會有原居民被控詐騙而罪成呢?

原來在1997年後,政府要求無論是有地所以申請建築許可還是拿到政府批地的丁權擁有人都必須在獲審批前作出一個法定聲明,聲明自己在申請的當刻並沒有與其他人或發展商達成出售自己丁權的協議或者在當刻具備如此的意圖。因爲有如此的法定聲明要求,如此的套丁協議其實是讓申請的原居民在明知故犯的情況下作出虛假聲明而涉嫌犯下刑事罪行,而其他相關人士則很大可能涉及串謀詐騙。

法律是允許丁權擁有者在建好丁屋後改變想法,在補地價之後出售或出租丁屋。但是法律不允許丁權擁有者在申請的當刻已經不是用來自住,因爲這已經大大偏離了政策原意。在土地供應緊張的當下,政府是否亦應該考慮一下某些議員提出的丁屋政策的日落安排,讓這本應是短期折衷措施的政策歸回本意甚至將其取消、以一個更全面的新界土地政策予以取代,防止一些發展商繼續濫用其政策漏洞吸取暴利、激化民怨。但是利字當頭,新界鄉村利益網絡交曡與複雜,這並不是一件易事,不信?你看看抓村屋潛建一事,當年可説是雷聲大但是最後雨點來得相當小。
 

另看:
HK01報道;延伸:[刑法#03] 懲罰與真相

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