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大崩盤

2019/2/22 — 12:00

半官方的三座大山相繼陷落。港鐵不用說了,由享譽國際至淪為第三世界,只是幾年間的事(當然冰凍三尺,非一日之寒)。機管局墮落得更早:28 億元建造的第二客運大樓,比第一客運大樓新,但由於設計偏離主要計劃,致令部分乘客至今登機下機時「復古」,要乘搭不環保的巴士,已是一大退步,短期內還要拆掉。再加上多項大問題未解決便匆匆上馬的第三跑道,如何可以「善終」,令人費解。最後是醫管局,近月「爆煲」後,我曾到據稱案情「不太嚴重」的療養院探病,原來病床擠迫得插針不下,須隔著病床在床尾跟病人溝通,情況惡劣。

醫管局爆煲,誘發了新移民有否佔用本地醫療設施及服務的討論。其實,有關移民的數目、教育水平、年齡分布等,政府早已掌握詳細資料,理應會作出有規有序的長遠計劃。一如教育制度,本地生育率長年減少以及逐年的變化,政府知之甚詳,卻出現了殺班殺校等反彈、欠規劃問題。長遠計劃欠奉,或束之高閣,便造成當今醫療、教育及房屋多方面的失策。

談到房屋問題,近日來眾矢之的是每天 150 名持單程證來港定居的新移民。這計劃當然有令人咎病的地方,但它總算為香港提供了一定的勞動力。這計劃的附帶條件,便是佔用本地服務及設施,包括對公屋的需求,政府不可能不知道(更顯得政府長遠計劃的重要)。150 人,保守估計其中五份一須住公屋,那便是每天要建 30 個公屋單位,一年便是約 11,000 單位。加上本地人的需求,政府於是要不停地找地、不停地造樓,避無可避。

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公屋以外,便是私樓。雖然私樓樓價近月已跌了一成或一成半,但依然有一定的需求。這需求,部分來自「新香港人」(絕無貶義),這不包括每天 150 名持單程證來港定居的內地人,亦不包括「資本投資者入境計劃」,因為此計劃已於 2015 年叫停。新香港人包括三類:

(a) 「輸入內地人才計劃」;每年平均約 7,400 人,近年有急劇增加的趨勢;此計劃門檻不高,政府亦未能準確核實資歷,較難監控;

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(b) 「優秀人才入境計劃」,每年平均約 380 人[比較 (a) 項及下述 (c) 項少許多];

(c) 「非本地畢業生留港/回港就業安排」,每年平均約 7,300 人,近年亦有急劇增加之勢(2018 年是 9,206 人,穫批居港的兩年內增加約 500 人,至 2,455 人)。

這些人士對本地私樓的置業需求,按粗略、保守估算(見 2018 年 7 月 17 日的網誌),是每年六千多單位,已佔去香港過去十年私樓建成數量年均一萬多單位的不少分額。

再加上近月來內地經高鐵湧到香港購物觀光的驚人數字,便知道這些遊客對香港認識加深下,部分人必然知道本地房地產法制健全,可作資金避險之所,於是憧憬短期或長期在香港置業。同樣,大灣區的發展,該區資金南下更形方便。

雖云未來三至四年,私樓有 9.3 萬個潛在供應量(即每年超過 2.3 萬),但過去數年售出的私樓單位,鮮有超過每年二萬。大發展商可以惜售,並且千方百計拖慢完成工程,以避新增的空置稅,目的是維持甚至推高樓價。

以上種種都是支撐本地樓價的因素,不可忽視。

 

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