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寮屋苦主被迫遷可以如何做?

2016/6/10 — 13:44

1955年的寮屋區(資料圖片)

1955年的寮屋區(資料圖片)

筆者在《從菜園村和新界東北了解特設特惠補償》一文中曾探討寮屋政策。香港的有錢佬收購豬屋建花園平房,早已有之。筆者與去世的好友吳仲賢曾探訪他的一位朋友,因而有緣一面。

今次有政府前高官在港島大潭灣利用寮屋建豪宅,政府表示嚴肅處理,實屬笑話,因為業主大不了是補償和拆掉。他幹的事只是令政府丟臉。政府真的要嚴肅處理的,是寮屋部。

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今次事件所指的是“擴建”,因此,若那位聰明業主原先在其收購的各寮屋原址上用帶有化石的意大利雲石修葺成為各獨立的睡房、客廳、桑拿室,只要外皮多少不變,政府是不理的。

這就是自由主義保護私隱的好處 ─ 除了刑事,官員無權進入私人地方。新界本土派最明白此道,不少違規丁屋由於進村的小路屬私人土地,屋宇署無法派人清拆。

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寮屋政策

為管制寮屋,政府於82 年登記全港寮屋,並於84/85年度登記寮屋佔用人。原則上, 暫准作居住用途的寮屋,應為1982 年寮屋登記涵蓋的住用構築物或持牌住用構築物(「1982 年住用構築物規定」), 而寮屋佔用人應在1984/85 年度的寮屋居民登記中(「1984/85 年度居民規定」)。

持牌住用構築物

持牌住用構築物指建於官地和農地上,由地政總署發牌照, 且已存在的住用構築物。政府自1982 年起已停止發出新牌照。為此,持牌構築物一般為1982年之前的構築物。

「持牌構築物」屬臨時性質,如地政總署向佔用人送達通知書,佔用人即須自行清拆該等構築物。「一九八二年登記寮屋」是一九八二年前興建的非法寮屋,獲政府暫准繼續存在,直至受到公共工程影響,又或因其繼續存在將引起環境或安全問題,便須清拆。

在新界收回土地及清拆的補償和安置安排的現行政策

(a) 鄉村遷移

在第二次世界大戰前擁有或繼承屋地的原居或非原居村民,在有關用地被收回時,可提出鄉村重置。

(b) 農業用地重置

經漁護署核實身分的「農民」,可獲莊稼補償、農用構築物津貼、農場設備補償。他們亦可以每平方呎43 元的年租,在有農地上建造面積400平方呎、高17呎的兩層住宅。

(c ) 土地補償

土地(屋地或農地)的業權人按4個分區獲補償,其基本補償率每半年調整一次。

甲區:為新市鎮發展區,其補償率為基準的120%;

乙區:為可能在不久將來納入市鎮發展的地區,其補償率為75%

丙區:並不會納入新市鎮發展,但與市鎮發展有關,其補償率為50%;

丁區:未有包括在其他分區內,其補償率為30%。

菜園村本為丙區,其後以甲區補償。因此,其屋地補償由433元增加至1401元;農地補償由219元增至526元。

(d) 構築物

不符合任何形式的補償:

1. 政府牌照涵蓋的暫准構築物;或

2. 1982年寮屋登記下獲允許,但未經授權興建的寮屋;或

3. 未經授權興建的構築物。

(e) 佔用人——住戶搬遷津貼

1982年寮屋登記的寮屋住用人,可獲 3,000至10,000元(6人)的住戶搬遷津貼。

(f) 公屋、中轉房屋

1. 住在官地和農地上的持牌寮屋的核准住戶,若通過入息審查,可獲配租住公屋。若否,可獲安排入住中轉房屋,或領取約3年租金的特惠津貼;及

2. 同時符合 1982年 和 84/85年規定的也可獲同樣安置。

(g) 特惠津貼

領取特惠津貼人士,不可領取其他津貼,包括住戶搬遷津貼;也不得在2年內申請公屋。400 平方呎寮屋的特惠津貼約為13 萬元。

政府補償

菜園村建於私人農地或未批租政府土地的房屋,多數不屬「持牌構築物」或「一九八二年登記寮屋」。

一般資格

(a) 任何住戶如符合以下準則,則視為特設特惠補償方案的合資格住戶(基本上為82年及84/85年寮屋規定):

(i) 已在清拆前登記中登記的住戶;

(ii) 目前居住的受影響構築物為並非建於屋地上的持牌或已登記住用構築物;及

(iii) 為一九八四/八五年度寮屋居民登記的已登記住戶,或可提供證據證明直至緊接清拆前登記之日期前,其在受影響構築物持續居住了至少相同年期。

(b) 由適用於有關受影響構築物的清拆前登記日期至獲發特設特惠補償方案日期期間,住戶如有任何成員屬於以下類別,便不被視為合資格住戶(基本上為擁有物業規定):

(i) 擁有或共同擁有任何本港住宅物業;

(ii) 持有任何在本港擁有住宅物業的公司超過百分之五十的股份;

(iii) 簽訂任何購買住宅物業的協議;或

(iv) 享有任何形式的資助房屋或相關福利,或因較早前已享有資助房屋或相關福利而不可再享有這些福利。

局長酌情權

局長可運用其酌情權, 決定-

a. 放寛84/85年寮屋規定而不可放寛擁有物業規定的資格要求;

b. 削減不合資格的現金津貼(即一次過補貼為30萬至60萬不等;居屋選擇的為或25萬至50萬不等); 以及

c. 准許認購市區居屋單位。

發展局局長可行使其酌情權放寛一般資格的(a)項規定,但仍需符合無擁有物業規定的要求。

作為引導性參考,住戶如直至緊接清拆前登記之日期前,持續佔用一所持牌或已登記住用或非住用構築物作居住用途達十年或以上,則其可能合乎要求。

住戶搬遷津貼

所有獲發放特設現金津貼的住戶亦可獲發放此特惠津貼,以協助其安排搬遷的開支。

預算案

根據預算案,地政總署在寮屋管制及清拆為:

2014               2015                2016

( 實 際 )        ( 實 際)       ( 預 算)

已清拆的違例搭建物 .......... 371               212                  210

已視察的已登記搭建物 ..... 199,363           199,491         196,000

那等於說,寮屋部大神每兩年就探訪過大潭道,XXXX號寮屋。「如巡查時敲踫圍欄/閘門也無人回應,寮管處應不斷向有關的擁有人/佔用人送達「約晤」便條及信件。如懷疑是空置搭建物,則應採用《技術備忘錄》第 25 號訂明的程序處理棄置/空置搭建物。」 ─  地政總署署長2012年5月25日的(致立法會賬目委員會)函件。

後記

由於寮屋佔有人的補償不用入息審查,筆者建議今次事件苦主,首先向議員求助,再向陳茂波要求運用其酌情權,即一次過補貼為30萬至60萬不等;居屋選擇的為或25萬至50萬不等;還可以要求准許認購市區居屋單位呢。最重要的,一定要取回住戶搬遷津貼!

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