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已經無嘢可以阻止樓價上升

2018/7/30 — 15:33

記者喜歡找名人評論樓市走勢,近年樓價爆升,名人紛紛變「燈神」。近日野村證券發表報告,警告香港是全世界最有可能爆發金融危機的經濟體。在他們的預報系統,關於香港的 60 個風險指標之中,有 52 個已亮起紅燈。報告指出香港在企業與家庭債務比率和實際樓價兩個範疇,都有潛在危機。

關於這一類經濟和金融危機預警系統,解釋已發生的危機還好,但預測未來危機,向來成功率偏低,誤鳴率甚高,因此為人詬病。話雖如此,他們所使用的風險指標,往往反映經濟體的穩健性,所以值得了解一下。

首先關於企業和家庭的債務比率方面,香港在世界各經濟體中名列前茅,其實並不出奇。香港是個國際金融中心,跨國企業在香港融資,造成企業信貸比率高、國際資產在香港活動頻繁等,是離岸金融中心的一大特色。大行報告做的是國際統計,不會為香港度身訂做自己一套準則,因此債務方面,似乎問題不大。

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香港的樓價太高,不容置疑。必須指出,在經濟學模型,樓價升幅長遠和經濟增長是 1:1 的。這個原因很顯而易見:若樓價升幅一直高於經濟增長,最後房地產相對其他商品的價格趨於無限,生產其他商品變得毫無價值。2003 到 2017 年,樓價升幅是 5.84 倍(註 1),本地生產總值升幅只有 2.12 倍。

長期影響樓價的因素

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當然,上述理論並沒有考慮人口流動等問題。譬如世界大城市樓價升幅,一般都很高,原因是地小人多,中心地段更買少見少,供求關係帶動樓價上漲。香港與很多大城市的分別是,其他大城市的人,若負擔不起在中心地段居住,可搬到周邊地區;但香港的周邊地區,就是深圳,搬到深圳居住的人畢竟不多,而且香港的樓價統計不包括深圳。根據 Demographia 的數字,新加坡的樓價相對於入息中位數為 4.8 倍,東京-橫濱是 4.8 倍,香港是 19.4 倍。由此可見,即使只看大城市的樓價,香港也是數一數二,外地來港工作的人,無不怨聲載道。

從上述觀點看,一個城市的樓價,長遠來說,代表着居民對那片土地的信心。有 3 點值得留意。第一,樓的價值受基本因素影響,城市的經濟增長是決定樓價的一個重要因素。生產力高、人才匯集的地區,樓自然貴,如美國矽谷灣區,世界一流的科研人才都在那裏聚居,樓價自然貴。第二,香港近期政治環境混亂,中產小康市民紛紛討論移民大計,這種政治上的悲觀與樓價上的樂觀,恰恰相反。第三,嬰兒潮一代即將退休,香港的退休保障不足,有些退休人士未來需要變賣資產。而嬰兒潮一代人的資產,不少是以房地產的形式存在,若他們賣樓,將會增加住宅供應,推低樓價。

短期樓價走勢難以預測

樓價的短期走勢,一直是社會大眾最關心的議題,譬如近日坊間有「房屋供應不影響短期樓價」的說法。根據金管局一份研究的計量分析(註 2),把樓價的短期走勢,分拆成房屋供應、房屋需求、利率、銀行貸款和市場情緒 5 個因素。要預測樓價十分困難,因為除了要預測上述各項因素,也要判斷這些因素之中,有什麼已被市場消化而已經反映在當前的樓價。

房屋供應雖然理論上有影響,但在今時今日的社會,要增加供應,談何容易?自土地大辯論,以至政府拍板、更改土地用途、環境評估等,動輒以年計,還有「八萬五已經不存在」的名句,政策不確定性很大,因此難以動搖供應不足的預期,所以在供應上要大幅影響樓價,實在不容易。

利率和銀行貸款方面,可以出乎意料的事情也不多。香港實行聯繫匯率制度,港元利率大致跟隨美國利率,美國息口近年很少大上大落。即使加息一厘,一般按揭供款還款負擔不會增加很多,以 400 萬至 500 萬元單位計,分攤 30 年,只是一個月增加供款約 2,000 元。

以「不確定性指數」觀察市場情緒

最有可能在短期觸發樓價波動的是市場情緒,偏偏市場情緒也是最難捉摸的。浸會大學的陸尚勤博士和金管局的研究員研發了一個關於香港的「經濟政策不確定性指數」(EPU Index;註 3),可以間接觀察市場情緒。他們利用本地報章報道搜索關鍵詞的方法,制定指數,並發現當香港的不確定性增加,經濟增長和企業投資會放緩,樓價亦會受壓。

譬如,2016 至 2017 年初經歷英國脫歐公投、美國總統大選,還有香港特首選舉等政策不確定性的事件,從指數可以看出,市場的危機意識增加,同時樓市升幅稍為緩和。2017 年以後,經濟不確定性低,市場亢奮,連帶樓市屢創新高。即使今年初港匯轉弱,聯繫匯率在 4 月觸及 7.85 弱方兌換保證,金管局被迫接貨,沽美元買港元,EPU 輕微上升。但 4 月金管局入市數次後,對實體經濟沒有影響,銀行流動性也未見收縮,至 5 月社會大眾已經見怪不怪,EPU 指數破底,樓價有望續升!

空置稅無用之用

近期政府打鑼打鼓要搞大的一手樓空置稅,實在雷聲大雨點小。所謂囤積一年以上一手樓未售單位原來只有 3,000 個,放出去如「魚糧入錦鯉池」— 瞬間即逝。那些「增加供應不會影響樓價」學派,實在無必要支持空置稅立法,也無必要將空置樓推出市場,因為他們認為反正增加供應沒有用,卻要動用成本去立法執法,還要佔用公共空間討論,使大家忘了土地供應專責小組的失敗推銷。

空置稅的最大作用是在土地大辯論期間告訴大家,「嗱,其實政府不怕地產商」,以及「沒有官商勾結」。就算雷厲推行,也不會「入肉」。真的要幫小市民買樓,應增加持貨成本,每名香港居民只能持有一個物業,多於一個就仿效外國,每年收樓價 1% 至 3% 的持貨稅,收到你怕、收到你賣。但真正會「痛入肉」的稅,政府是不會收的,只能搞作用不大的一手樓空置稅,爭取民望有餘,實際成效不彰。用只影響 3,000 個單位的一手樓空置稅換回高爾夫球場,好抵呢。

 

註 1:以新界區 A 類單位計算
註 2:Tommy Wu, Ken Wong and Michael Cheng(2017). “Estimating the drivers of Hong Kong’s housing price short-run dynamics.”
註 3:指數可在 www.policyuncertainty.com 下載,每月更新;相關研究見“Economic Policy Uncertainty Spillovers in Small Open Economies: the Case of Hong Kong”

(本文於 2018 年 6 月 26 日《明報》發佈,見於作者網誌

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