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市建局資產淨值升至326億 韋志成:多年前低價收樓之故 若推論「賺到盡」是欠全面

2017/11/19 — 14:43

市建局項目海桃灣 (相:市建局網站)

市建局項目海桃灣 (相:市建局網站)

市建局截至3月底的資產淨值高達326億元,市區重建局行政總監韋志成發表題為「是「水浸」還是「水深火熱」?」的網誌,指錄得盈餘主要是因為近年的重建項目,均是多年前以較現時市價為低的作價作出收購之故,若只著眼於個別發展項目帳面上錄得盈餘,而作所謂「賺到盡」的結論,是有欠全面。

韋志成指,326億元中有156億元為不動產,包括已收購或正在進行收購的重建項目內的物業、保育建築物,及為受重建項目影響的租戶所提供過渡性居所的四幢安置大廈,這些物業現時不會用作發展或變賣,而租金收入並不足以應付日常的營運、管理和保養等的開支。

另外約170億元則為流動資金,作為推動項目發展、收購物業及補償租戶等之用,預計在未來2017/18至2021/22五年間推行已獲批業務綱領內的工作,所涉及的總開支約需350億元,故單單是財務上的承擔和應付未來的挑戰,已不可以小覷。

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韋志成指,市建局的重建項目,由宣布開展至地盤可供發展商投標的時間,平均約五至六年,故必須預留充足的儲備作項目收購及補償的開支。就以九龍城土瓜灣三個已展開收購程序的發展項目為例,涉及1,800多個住戶和商業營運者,市建局早前公布向受影響業主提出15,383元呎價收購,須在約三、四年間動用接近100億元,已佔現時170億元現金流的60%。

韋志成認為,近年市建局在已完成的重建項目錄得盈餘,主要原因是這些項目的發展年期長,能夠在多年前以較現時市價為低時作出收購。例如2012/13年完成的西營盤第一街/第二街(縉城峰)及2014/15年完成的大角咀櫻桃街(海桃灣)項目,這兩個項目分別於2002、03年間提出收購,當時七年樓齡的假設重置單位的呎價為3,000多元,項目發展歷時十年才完成並公開發售,因樓價近年不斷上升,市建局在這些項目能錄得可觀盈餘。若只著眼於市建局在某一年度或某個別發展項目帳面上錄得盈餘而作所謂「賺到盡」的結論,是有欠全面。

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當環球經濟、量寬政策、利率等情況在未來幾年出現變化,為樓市帶來衝擊,對市建局的財務狀況也會增加不少風險,尤其反映在「高買低賣」的情況上,以上述土瓜灣三個重建項目為例,若樓市於明年起,每年下調3%,到招標時的樓面地價可能低至7,000元,市建局的虧蝕將相當嚴重。

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