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房策第三條路 — 適切租管

2015/7/16 — 16:55

九龍德朗邨 (圖:房屋署)

九龍德朗邨 (圖:房屋署)

【文:何俊傑、鍾璧而】

政改否決後,特區政府強調專注拓展經濟及改善民生的工作,而增建房屋仍是梁班子重中之重的任務。然而,梁振英承諾的房屋供應充滿變數。

根據長遠房屋策略的進度報告,納入建屋計劃的150幅土地是綠化地帶,須經城規會改變土地用途,現時只有24幅地通過城規會程序。這些「生地」有多少可用作興建公營房屋尚屬未知之數,近期發生的幾件事,亦反映公營房屋興建變數多:

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一、今年6月,政府原計劃在屯門新慶路一帶興建8000個公屋單位,但遭鄉事委員會反對,最後擱置計劃;

二、今年5月,政府計劃在堅尼地城發展3000個公營房屋單位,但城規會考慮到該區居民的反對,擬縮減400個公屋單位;

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三、去年6月,計劃在元朗橫洲棕土興建17000個公營單位,亦遭鄉事委員會反對而擱置計劃。

少一個公屋單位,便是少一戶基層家庭或人士入住,他們仍須留在私人住宅租務市場裏捱貴租,過不穩定的居住狀態。政府推出的津貼措施如「非公屋、非綜援戶的生活津貼」只屬一次性津貼,支援有限;其他建議如工廈改建為住宅又因可行性不高而擱置,租金津貼又恐令業主推高租金而否定,最後連港人最熟悉的建議重設租務管制,政府也有保留,只是推出一些搔不癢處的限量版「綠表置居先導計劃」,鼓勵公屋戶置業,增加公屋流轉。

究竟這些虛招有多大程度能幫助那些處身熾熱租賃市場的租戶?回顧過去5年(2009-2014年),每年新落成的單位都比2005年前少,而流入香港的熱錢卻不斷增加,息口低,投資者或用家利用源源不絕的錢購買有限的單位,樓價自然不停飆升;即使政府實施辣招及收緊按揭成數,樓價仍長升長有,資產值不斷吹大,借錢供樓再轉嫁租戶的財技變成常識。只要樓價預期不會大跌,便有人冒險買樓,高價買入高價租出,一個接一個爭相仿效,齊齊托高樓市,不少八十後九十後的青年亦靠此賺了第一桶金,社會看似欣欣向榮,消費開支節節上升。

同期,400多呎住宅單位的租金指數每年平均升13.7%,但一般打工仔的名義薪金指數每年只升4.9%。基層家庭每月用三成多收入租房,已所剩無幾,遑論儲蓄,房戶的住屋負擔更加沉重。根據中大未來城市研究所的最新一項調查,66名受訪劏房戶平均以逾四成收入交租,人均居住面積只有47平方呎,屬房署界定下的「擠迫戶」,還要面對年年加租的厄運。政府斷不能為了維持高樓價的富裕假象,而犧牲30多萬租戶和眾多供樓自住的小家庭,奈何她只有一道板斧——增加房屋供應。但建屋需時而變數多,究竟政府還有什麼板斧,為低收入和中等收入租戶提供可負擔和穩定的居所?

推行租務管制似乎是唯一出路,但經濟學家常念口簧般說:租務管制會削弱業主的私有產權,令他們不能自由定租;若租樓的需求大,租戶便不能透過交貴租成功租得單位,業主則用其他方法揀客,或乾脆不租,最終資源分配出現問題。

換言之,沒有租管,分配更有效,但如果租戶的收入不高,又缺乏公屋保障,怎辦呢?他們只好尋覓「廉租」單位,結果愈租愈細,愈住愈差,甚至租住非法工廈劏房,承受工廈業主與政府聯手迫遷的風險。試問這又是否可以接受的經濟結果?或許,有一天,當政府推出「租樓貸款計劃」,市民借錢租樓也是一種合理現象。

民間團體不止一次指出,香港的住宅單位遠遠多於住戶總數,反映富者坐擁多間物業,貧者只能蝸居。租管正是其中一種措施,把會生金蛋的資產還原為較可負擔的居所,但若要處理得宜,政府須全盤觀看問題,制訂「私人出租房屋策略」,以提供足夠和可負擔的適切出租房屋為目標。究竟「策略」要處理什麼問題?

一、現時私人住宅租務市場的資訊不足,租戶任由物業代理宰割。「策略」必須探討增加透明度,例如改善差餉物業估價署的研究功能,蒐集不同區域、不同類型房屋的呎租水平和空置資料,以及研究建立各區租盤資料庫的可行性,供市民免費使用。

二、業主與租客(綜合)條例已逾10年沒有檢討。今天的樓市不同往日,租金飆升,廉價租盤有限,公屋輪候隊愈來愈長,現在是最佳的檢討時機,包括檢討終止租約的通知期、終止租約條款、加租幅度和議定租金的上限等。

三、租盤不會突然增加,特別在一個資產值飆升的社會,「策略」須要提出稅務優惠、公私營合作條款或特惠價批地等辦法鼓勵可負擔出租房屋的供應,同時亦要檢討市建局、房協及其他非牟利機構提供可負擔出租房屋或宿舍的角色,最近政府把40間政府宿舍給予房企「要有光」管理和代租,是一好開始。

更值得探討的是,如何利用「房企」模式,由政府先承租物業,透過提出合理的租金水平、加租幅度和租賃期,或配以稅務優惠吸引業主參與,然後再以低於市值的租金分租予中低收入家庭,對業主來說,這構思亦帶給他們穩定的租金收入。

四、非法房的存在是縱容投資者以高價出租不適切的居所。政府必須制訂取締非法房和不適切居所的時間表,並檢討罰則和搬遷安排,長遠則須釐定「適切居所」(decent home)的定義,由社會不同持份者共同釐定什麼是「適切居所」,包括什麼是合理的人均居住面積、基本樓宇設施、社區投施等。

五、50年樓齡或以上的樓宇逐漸增加,但舊樓業主有很多原因不願意維修,包括維修資訊不足、業權人下落不明或費用高昂等,「策略」可研究補貼維修等方式,復修舊樓,鼓勵出租業主持續放租。

不要以為制訂政策提供可負擔私人出租房屋是沒有必要的,就連有九成自置率的新加坡也有此需要,更何況公營房屋不足的香港。適切的租管只是推動這類房屋的其中一環,它必須得到其他措施配合,才能有效減低物業投資對租務市場帶來的負面影響,紓緩樓價上升的同時,對買樓自住的家庭亦有莫大裨益。

 

 

作者簡介:政策研究員;社區發展陣線執委

文章轉載自《信報》

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