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探索社企房屋出路

2015/8/18 — 19:23

不少政策倡議者十分羨慕新加坡的組屋政策,他們相信,若香港能仿效新加坡建立完善的房屋階梯,讓低收入家庭入住公屋,繼而購買居屋或私人樓宇,累積財富,房屋問題便可迎刃而解。(圖為新加坡 Bukit Batok New Town 攝:Mailer diablo @ wikipedia)

不少政策倡議者十分羨慕新加坡的組屋政策,他們相信,若香港能仿效新加坡建立完善的房屋階梯,讓低收入家庭入住公屋,繼而購買居屋或私人樓宇,累積財富,房屋問題便可迎刃而解。(圖為新加坡 Bukit Batok New Town 攝:Mailer diablo @ wikipedia)

【文:鍾璧而 何俊傑】

政府剛公布的本港「分間樓宇單位住屋狀況調查報告」(下稱「報告」),便觸發傳媒和民間團體討論應否全面取締分間樓宇單位(俗稱劏房)。民間團體普遍認為劏房的存在,切實反映社會的住屋需要,特別是低收入家庭與在職青年,但劏房若違反防火、衛生、樓宇結構安全、建築物用途的準則等等,便應予以取締;政府必須訂立政策,安置受影響人士。然而,這些討論看不見這次調查還帶出對私人出租房屋市場的幾點啟示:

如期建屋 難減劏房

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一、樓價不斷飆升,公屋供應不足,公屋輪候者已突破28萬,市場對私人出租房屋的需求因而有增無減,劏房數量亦由2013年的66700個,增至2014年的86400,增幅達31%。在缺乏規管下,房的空間狹窄,人均面積偏細,中位數約為4平方米,比房屋署界定的最低人均居住面積5.5平方米還要小;有些房環境更加惡劣,面積猶如一副棺材,一個單位塞滿20多戶,住客容易產生摩擦,甚至引致人命傷亡。

二、逾五成住戶沒能力租住整個單位,被迫租住劏房。儘管如此,他們的住屋負擔仍然沉重,平均而言,須以逾三成收入支付租金,比全港私人出租房屋住戶的租金與入息比25%為高。縱使已有一半住戶輪候公屋,但還有一半基於實際需要或不符輪候資格而只能租住劏房,為方便上班或子女上學而租住劏房亦大有人在。換言之,其他類型的可負擔房屋的需求實在不小。

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大眾一直認為,劏房戶多是公屋輪候申請者,政府只要盡快增建公屋、加快上樓程序,便能解決劏房問題;但報告卻一反這個說法——即使政府能如期增建足夠的公屋,也只能解決一半劏房戶的住屋需要。

劏房租客主要為低收入住戶或在職單身人士,他們雖然承受沉重的住屋開支,卻未必符合申請公屋的資格,而市場又缺乏其他可負擔的房屋選擇,因此,政府除了訂定時間表取締非法而有危險的劏房,還要制訂政策,誘導投資者在租務市場提供可負擔和適切的房屋。

政府不妨研究一種有社會目標的自願性出租房屋計劃——向業主提出承租條件,包括價錢(例如以同類單位市值租金的70-90%作參考)、承租年期(例如三年、五年或更長年期)、加租機制(若業主願意參與,便可享有稅務寬免,例如房屋免稅額或更高的居所貸款利息扣減額)、差餉寬減、維修補貼等等。業主願意出租物業的年期愈長,享有的優惠便愈多。

政府可委託房協或社會企業(房企)營運,把單位分租予低收入家庭或在職單身人士,並由它們處理所有租務事宜,從而減低業主出租物業的風險,同時為有需要的群體提供適當支援。承租開支方面,除了租金收入外,政府可以考慮利用額外印花稅、買家印花稅等房屋收入,成立「社企房屋基金」,以解決房屋問題為目標,累積資本。根據立法會資料顯示,截至2014年11月,額外印花稅和買家印花稅已累計高達108億元,但用途未明。

此外,最近市建局討論如何釋放四幢安置樓宇,當中涉及300多個單位,空置率達六成,反映政府與公營機構可能有不少空置樓房。政府須要統計各部門與公營機構轄下的空置單位數量,並把它們撥入「社企房屋」系列。政府也須探討如何活用這類單位,例如這些單位可因應低收入家庭,以低於市價的租金租予「房企」,由「房企」自負盈虧,租予指定對象,以及為住客提供支援服務。若因應長者需要,政府可津貼非牟利機構或「房企」改裝出租住所,例如增設扶手、建立共用空間,作聚會和健身之用,然後透過這些中介機構, 以低於市價的租金分租予有需要的長者。

空置單位 適當釋放

最後,政府須為市場訂定一套適切的出租準則,包括人均最低居住面積、獨立廚廁的最低面積、室內設施的規定(包括窗、空調、抽氣扇、水電錶等等)、消防、衛生、樓宇結構安全的規定,以及租金的可負擔程度等等。雖然這會增加出租房屋的成本,間接減低房這類「較可負擔」的供應,但為了確保私人出租房屋的基本質素,這做法實有必要。政府可進一步做的,便是提供翻新舊樓出租的津貼,鼓勵「房企」履行社會責任,提供有質素的出租房屋。

不少政策倡議者十分羨慕新加坡的組屋政策,他們相信,若香港能仿效新加坡建立完善的房屋階梯,讓低收入家庭入住公屋,繼而購買居屋或私人樓宇,累積財富,房屋問題便可迎刃而解。

無可否認,若公屋和居屋充裕,經濟審查寬鬆,人人有屋有資產的目標便可能達到。然而,因為香港由地產發展主導,政府庫房依賴賣地收入,房策因而助長投資式的物業買賣,放任租務市場的發展,致使長年累月總有一班低收入家庭或在職單身人士入住不適切的房屋,因此探討私營可負擔及適切的出租房屋或「社企房屋」以回應社會的需要,或是其中一條出路。

 

作者按:轉載自信報財經新聞

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