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明日大嶼可能喺香港史上最大嘅歷史騙局

2019/4/10 — 9:54

發展局於 2016 年提出的東大嶼都會規劃構想圖(圖片來源:發展局網頁)

發展局於 2016 年提出的東大嶼都會規劃構想圖(圖片來源:發展局網頁)

似乎明日大嶼的討論焦點只餘下兩個:其一是賣地成本效益計算,其二是喪失規劃自主的大灣區國家策略。其他的觀點,都只是圍繞著這兩大焦點的「配菜」。

例如,為求令明日大嶼看似不是一個單純的地產項目,一眾經濟學家及智庫們罕有地支持公屋。本來對於公屋這種既沒有效率、又不是市場分配、鎖住土地價值又會「養懶人」的「社會福利」一直嗤之以鼻的學者及評論員,紛紛在各大評論平台、像思覺失調般大講在明日大嶼興建公屋的「社會效益」。但再細問這些朋友對於「社會效益」的理解,原來就是一些資助房屋(例如港人首置上車盤)補回地價後的庫房收益。說到底,土地買賣就是一盤生意,「社會效益」就是社會(政府庫房)可以賺到錢。

「成本效益」的邏輯去到極致,就是為求項目賺錢,不惜玩弄數字,盡量誇大賣地收入;即便是論據之間互相矛盾抵銷,甚至乎抵銷原本所謂解決房屋問題的「原意」,也就顧不得了。

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在視事節目問及測量師學會的代表,如何理解明日大嶼的「成本效益」:原來明日大嶼的收益就是主要來自賣出貴價私樓,價值主要參考現時啟德癲價的土地呎價。亦即是說,只要私樓的價值賣得越高,土地的價值就越高,明日大嶼的收益就越高了。

但明日大嶼不是說要解決香港人的住屋需要嗎?地價一萬至萬二呎原來才是可負擔房屋的「正常價格」,真的是受教了。

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增加出租公屋比例又如何?為了令明日大嶼整盤帳目可以賺錢,出租公屋的比例一定要極低,最多不會超過四成,否則項目蝕錢,那就更顯得萬億(政府說是六千億)基建之荒謬了。

我又嘗試去找 100 萬平方米商業核心區甲級寫字樓的用地短缺是如何計算出來的。根據規劃署委託的顧問報告,原來這個數字基建於兩大核心假設: 2016–41 年每年的實質本地生產總值有 2.5% 或以上的增長;一般商貿的用地需求將大幅下跌,而有關用地「盈餘」完全不會撥入甲級寫字樓的用地短缺之中。

現在政府稱明日大嶼將會劃出400萬平方米的商業樓面面積,減去當中 100 萬平方米商業核心區甲級寫字樓的用地短缺,還有 300 萬平方米的商業樓面面積剩餘,加上顧問報告估計一般商貿用地供過於求 355 萬平方米,非核心商業區甲級寫字樓供過於求 126 萬平方米,不知道我們要合共接近 800 萬的商業樓面面積,是否預計我們有超級強勁的經濟增長,可以承托如此之多的商業土地供應剩餘?

根據顧問報告的計量經濟模型,輸入模型的每年實際本地生產總值只需變動 0.5 個百分點, 2041 年的甲級寫字樓、商貿及工業用地面積需求預測就會相差達 200 萬平方米之多。在這些跨越年期極長、準確估算幾近不可能的經濟需求分析中,套用所謂「土地儲備」的概念,是否已經沒有應用的極限,只需要隨意輸入幾個數字,就可以自然地把一個城市需要的土地無限量擴大?

城市問題的持續和累積,是一個城市成長放緩的表徵,不可能透過增加土地來解決。你以為交通擠塞、空氣污染和水土流失是因為科技發展太快,還是又聯想到所謂的「土地問題」?不,其實這些問題持續存在,反映的是城市的創新力量,全都停滯不前。整個城市之所以會忽略這些環境問題,不是因為發展和保育有矛盾,而是因為城市不再創新,不再進化,只懂得食老本,食利階層用盡制度惰性進一步掠奪公共資源的結果。

明日大嶼是典型的「先基建,後計劃」粗獷式發展思維的延伸:先破壞掉環境,然後才千方百計去嘗試補救,而且只是「象徵性」的,不以改變既有利益者結構才會去做。

看看官員和顧問團是如何理解環境的:中華白海豚數目就代表了海洋生態;空氣污染超標就引入過渡期安排;水質污染只求避開《保護海港條例》;只要在填海土地上興建「鉑金級」建築就代表減碳;幾條連接路接駁孤島把擠塞點推往西環就代表解決擠塞;填海的海砂竟然吹噓用本地的建築廢料,完全無視對生態的影響。這些問題,甚至乎超越了所謂「被規劃」的討論焦點─根本就是土地規劃的不同視角,就算沒有國家介入,香港規劃的自主性從來都不在民眾手裡。難道不反思討論城市空間使用的根本,由本地食利者把持土地規劃和空間分佈,就值得香港人歌頌?

要做到城市創新,正正就是要摒棄明日大嶼「有效率」的土地規劃方式。明日大嶼所代表的城市空間安排,就是興建一式一樣的大樓和土地使用,以大馬路代替小街巷,以預先規劃的所謂商業用地代替有機的商業活動。因為比較雜亂無章的空間安排,才更能促進公司的數量和多樣性,才更有潛力去創造更多的分工和新工作。

當城市效率都用在把資源集中獎賞已經非常「成功」的行業(地產金融物流之類),普通人根本沒有一個「徹底轉換工作」的機會,做到真正的社會流動和革新。正如雅布斯在其《城市經濟學》一書所言,解決城市問題的方法,大都來自基層,城市的創意駢發和持續發展,又怎會單純地來自於區區一個人工島規劃?所謂歷史上的最大騙局,當然不是單指資金規模的龐大,而是整個規劃概念如何葬送掉一整代人的未來。

原刊於《信報財經新聞》;作者 Medium

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