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有關土地的美麗誤會

2018/10/23 — 18:28

香港農業日漸式微,很多農地已被棄置或被地產商收購。

香港農業日漸式微,很多農地已被棄置或被地產商收購。

【文:林俊文】

做生意,一定要有存貨。從會計角度,存貨是資產的一部分。但從經濟角度看,存貨也是一種機會成本。對於傳統製造業,存貨的概念也容易明白。可是,對於其他行業,存貨的會計也更加複雜,尤其是當存貨的價格可升可跌,如何入帳也成為了一門學問。然而,假如將這個會計的概念套用在公共財政的分析,就更加複雜。

一般而言,政府的公共財政會計,只看收支,所以也只有儲備和負債。換句話說,政府的資產負債表上,很少會見到非貨幣的資產;甚至乎像特區政府持有的上市公司權益,也只是一併綜合在外匯基金投資一欄裡面。對於非貨幣也不是證券化的資產,如物業、基建設施甚至土地權益等,更加不會出現在政府的資產負債表上。

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雖然任何政府都有可能出售資產,但是大多數情況下,沒有政府會有這樣的預設立場,所以不會將物業、基建設施甚至土地權益等入帳,也說得過去。可是,像特區政府般以恆常地從土地得到收益,沒有一套「存貨會計」,結果就是低估了政府的真正財政實力和狀況;也就是說,除了那萬億財政盈餘,特區政府理論上還有大量的有形資產,可以在有需要時變現。

無疑,出售政府資產,是一項政治敏感的議題,尤其是在港鐵上市和房委會出售商場街市和停車場後,似乎社會已形成一股反對政府出售資產的力量。不過,其實在過去幾年,政府也有出售物業的紀錄,例如 2015 年底將位於旺角的前工貿署大樓以 59.1 億元售予領展。順帶一提,旺角前工貿署大樓曾於 2008 年被審計署批評浪費資源而且租金太低;出售物業除了是套現,更重要是釋放了未被充分使用的商業樓面面積,滿足市場需求。

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政府物業的價值雖高,但遠不及所有土地所承載著的潛在價值。今年施政報告提到「明日大嶼」的發展計劃,1,700 公頃的新造土地,其實應該視為政府固定資產生成的長遠計劃。其實已經有不少人提出,政府投資開發土地是有回報的項目,不應片面地說成「倒錢落海」。

政府最重的資產是土地,但偏偏這筆重要資產卻沒有反映在資產負債表上,也引起了當前的各種爭議和誤會。與此同時,亦是因爲同一個原因,令到社會對地產發展商的「土地儲備」產生了不必要的偏見。

一直以來,上市的房地產發展商,都會將持有的土地權益放在資產負債表上。這些「土地儲備」,並不像公眾理解中,是可以立即用作發展的「麵粉」;更嚴格一點說,所謂「土儲」是「未變成麵粉的小麥」,必須經過改變土地使用,並且配套一定的基礎設施,才變成可用作發展的住宅或商業用地。這個「生產麵粉」的過程,主導權全在政府手上。與其說發展商囤積「麵粉」,倒不如說發展商當年買入了「小麥」,但是苦無機會轉成麵粉造麵包出售。要知道,由「小麥」轉成「麵粉」,發展商要向政府補地價;市場上的地價越高,發展商要付出的補地價也越高。

「小麥」只是「有價冇市」的原材料,甚至連「麵粉」都不算;從會計角度,雖然可以入帳在資產負債表上。但從經濟角度看,「土儲」是一種機會成本;用國內術語,那是被「套牢」的資產。公眾認為發展商刻意囤積土儲,應該是香港資本市場裡最美麗的誤會。

話說回頭,今年施政報告提出土地共享,說穿了其實就是發展商提供「小麥」,政府批准生產麵粉,再由發展商烘焙成麵包,最後將部份房屋交回政府分配的一種發展模式。是否公道,見仁見智。不過,香港持有大量「小麥」的除了發展商,還有新界人手上超過 2,000 公頃的「祖堂地」。比起東大嶼發展,釋放這些土地資源,也可以更快更有效地處理當前土地短缺的情況,而且產生的土地利益也可以彌補在可見將來的財政開支所需。當然,「祖堂地」涉及到複雜的產權問題;但長遠而言,無論對香港整體、特區政府抑或是新界人,理順「祖堂地」發展,既是共同利益,也是不得不解決的問題。

 

作者自我簡介:曾任職外資和本地發展商社區關係部,歷年來與負責城市規劃設計、物業設施管理、建築、樓宇維修和工程管理的專業人士並肩而戰,深信能為市民建設宜居的社區及推動優質的生活。

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