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東大嶼人工島項目將虧損 5,900 億元

2018/10/18 — 13:20

2018年10月14日 反對東大嶼規劃遊行

2018年10月14日 反對東大嶼規劃遊行

這兩天有讀者查詢如何計算東大嶼人工島項目的盈利/虧蝕率,特此簡介如下(更詳細的 DCF 計法可個別教授):

1. 關於總開發成本 9,500 億元,可參考我在星期日《明報》的計法 [1]。(以 2023 年造價計算,未計 MOD)

2. 根據施政報告以 110 萬人口為上限,假設每戶平均人數為 2.7 人,即共需約 40 萬伙住宅。(若以下限計算,收入更低)

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3. 以每伙平均 750 平方英尺建築面積計算,即共 3 億平方英尺住宅樓面面積

4. 公私營 7:3 比,即私樓樓面面積為 9,000 萬平方英尺

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5. 以每尺賣地價 4,000 元計(2023 年 AV 價),共收 3,600 億港元 [2]。(假設增加了這麼多土地,2023 年地價仍不跌,否則虧蝕更嚴重。這賣地價數字與建制派議員相同)

6. 換言之,項目總虧蝕 5,900 億元 (3,600億 - 9,500億),虧蝕率約為 60%。

 

[1] 姚松炎(2018)〈明日大嶼的投資分析〉,《明報》10 月 14 日。
[2] 不計算非住宅地出售及資助房屋出售金額,因為成本未有計及興建資助房屋成本及開發核心商業區的額外成本
[3] 假設地積比率為 5(已屬較高密度,一般新市鎮為 3.5),私樓用地面積為 1,800 萬平方英尺,約佔總面積 1,700 公頃的 10.6%,即住宅總用地合共 600 公頃,約佔全島面積的 35%,已超出一般規劃上限的 30%,反映貴細擠不變,仍然虧蝕嚴重!
[4] 由於虧蝕率高,發債需要支付利息,將會令虧蝕更嚴重。(以上計算假設零息)
[5] 大家可以據此計算粉嶺高球場和棕地的盈利/虧蝕率,三者比較後再決定那一選項對未來幾代人最合適和最有利。這是我在議會時建議的挪威模式,向市民提供最少三個選項的可行性比較,讓公眾在充足資訊下作出選擇,而不是連價格都未清楚就決定上馬!

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