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林鄭 FB 直播 講出收回土地的殘酷現實

2018/8/20 — 16:35

林鄭月娥,圖片來源:林鄭月娥 facebook

林鄭月娥,圖片來源:林鄭月娥 facebook

【文:巫聲】

有網媒在林鄭的 Facebook 直播中問她,如何展現解決土地房屋問題的決心,例如採用收地條例。林鄭回答指,政府收地其實日日在進行,有需要便做,例如發展粉嶺北、古洞時便有收地,「但不能看中人家已做好規劃,便去收回人家的土地」,特別是收回土地所建的房屋會用作買賣,「因為法庭會問,這合不合理」?她着記者多研究法庭對私有產權問題的看法。

林鄭的回答其實是告訴大家一個殘酷的現實,就是政府目前採用的土地收回方式完全傾向大地產商,在法律上是合理的。以林鄭提到的新界東北為例,其發展模式是政府「把已規劃作公共工程項目、公營房屋及私人發展的私人土地收回,並進行清拆及土地平整,提供基礎設施,再撥出土地作各種用途,包括供私人發展的土地」,但與此同時,政府又容許區內面積不少於 4,000 方米的土地,可透過契約修訂或換地發展。簡單來講,只要你收收埋埋夠多農地,而且有實力發展,就無需被政府收地,但如果你只是一個小業權人,政府就用農地價收你的地,而且可以拿去拍賣或招標,供發展商競投作私人發展,即林鄭所講的「用作買賣」。我不知道法庭會否問「這合不合理」,但相信很多人認為這不合理。

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既然如此,將已規劃好的區裡面所有私人土地都收回,不是更公平些嗎?這樣做在法律上有什麼問題?林鄭着記者多研究法庭的看法,其實基本法對私有產權的保障條文十分清晰,而法庭的看法也十分清晰。簡單來講,根據基本法第 105 條,私有產權的保護分為兩個層次。

第一個層次是當私有產權被依法徵用,這個時候財產所有人必須得到補償,而補償額為當時的實際價值,例如依法徵用農地就必須以農地當時的實際價值作出補償。另外,如果政府沒有正式徵用私產,但所推行措施的效果,實際上等於取消相關財產的一切有意義的用途或在經濟上可行的使用方式,這在法律上也算作徵用,同樣需要按當時實際價值補償。

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第二關層次是在沒有發生徵用的情況下,政府措施對私有產權構成干擾,例如根據城市規劃法例對私人土地的使用作出新限制。在這個情況下,政府不需要作出補償,但這些對私有產權的干擾必須通過相稱性分析,即必須是為了達致某個合法目的,與該合法目的有合理關連,不超越為達致該合法目的所需的程度,而且能合理平衡社會利益與受影響業主的利益,不能因為追求有關社會利益而導致他們面對難以接受的嚴苛負擔。

根據收地條例收回農地,政府面對的其實是第一個層次的問題,即依法徵用私產,只要政府以農地當時的實際價值作出補償,就已經符合基本法保障私產的憲制要求。這裡不存在政府對私有產權作出干擾而又不作補償的情況,所以也不需要通過相稱性分析,去問「這合不合理?」事實上過去政府收地引發的官司,業權人所爭拗的只是補償計算錯誤或不足的問題。筆者倒是懷疑,林鄭對有關法律問題的理解到底有幾深入?

 

(標題為編輯所擬)

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