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【樓市怪談】點解二手居屋仲貴過一手?

2018/8/16 — 14:49

香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝(左)7 月 30 日主持「白表居屋第二市場計劃」(白居二)的電腦攪珠儀式。(政府新聞處圖片)

香港房屋委員會資助房屋小組委員會主席黃遠輝(左)7 月 30 日主持「白表居屋第二市場計劃」(白居二)的電腦攪珠儀式。(政府新聞處圖片)

近日政府公佈「白居二」恆常化第一次抽籤結果,有成6萬個市民抽籤買二手居屋,政府就話咁多人抽證明「白居二」好有需求同好成功咁話。

但大家可能未必留意,「白居二」政策出台後二手居屋的樓價不斷升,平均樓價(約8,000元/呎)竟要比娥六招後定落一手居屋還要高(6,000-7,000元),出現二手貴過一手的現象。

本土研究社製圖

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之前政府曾推出兩輪「白居二」政策,第一期在2013年5月至2015年4月,名額為5,000個,第二輪在2016年1月至2017年5月,名額為2,500個。我們透過整理房屋數據趨勢,發現兩輪計劃都令到居屋二手市場的樓價急升,2012-13年居屋二手市場的樓價急升35.1%,反觀同期私樓升幅只有18.6%。而2016年和2017年居屋二手市場的樓價,都分別比同期的私人市場高5.5%和1.6%,反映「白居二」計劃不斷在推高二手居屋的樓價,亦令居屋樓價愈益貼近私樓樓價。

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二手居屋價跑贏私樓,甚至跑過一手居屋,是由於政府透過白居二計劃,架空原有居屋轉售限制,令現時居屋業主可以無須補地價情況下,已可賺取單位增值的價值,亦變相吸引白表炒家入市圖利,令「居者有其屋」淪為「炒者有其屋」,形同即政府資助炒家透過居屋政策賺錢,與真正想買居屋的用家爭奪公共房屋資源。

如果二手都可以隔3年免補地價賣8,000元/呎,那麼抽一手居屋買6,000-7,000元/呎會真的是用家主導嗎?

此外,政府容許二手居屋買家自由協定單位價格,而不是由政府訂價。如此情況,買賣雙方會考慮到單位未來能在二手居屋市場自由流轉及升值潛力,自然願意視居屋為「投資工具」,願意以較高價格購買一個原意只作為「磚頭」的居民單位,最終必然令二手居屋售價越來越高,這樣才能解釋為何近年二手居屋價格不斷創新高。

政府表面上透過白居二恆常化營造「有錢齊齊搵」期望,比機會市民借轉售居屋賺錢、以樓換樓,爬上房屋階梯。但細心研究居屋成本,政府不將居屋以成本出售,根本亦想「分一杯羹」:現時居屋每呎建築成本由1,600-2,000元不等,但即使「娥六招」減價後,居屋售價仍高達每呎6,000至7,000元。

換言之,居屋自由轉售的背後,實質上是讓政府有抬高一手居屋的謀財空間,讓你憧憬未來可以升值而不介意高價買入,同時剝奪了市民只買「磚頭」,不買「槓桿產品」的選擇,令一般市民買公營居屋都要挨貴樓,推上承受樓市波浪的不歸路。

 

#房屋研究 #白居二

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