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洪水橋規劃 「小」才是王道

2018/1/4 — 20:59

洪水橋一帶 ( 圖片來源:洪水橋新發展區規劃及工程研究網站 )

洪水橋一帶 ( 圖片來源:洪水橋新發展區規劃及工程研究網站 )

【文:陳家健(香港領先研究所總監、香港大學校董)】

眾所周知,現時香港最迫切面對的是土地供應不足問題,因此所有大型的土地發展項目對香港來說都具有重大意義。道理很簡單,土地資源稀缺之下,香港不能承受大型土地項目的規劃失誤。在過去多次規劃,屯門和天水圍可謂政府規劃的失敗作,而洪水橋區的發展計劃是未來重中之重,政府必要汲取教訓,全面規劃新發展區,避免重蹈前代新市鎮的覆轍。若然規劃成功,根據政府的推算,可以提供61,000個住宅單位,為218,000人口提供新的家園,並創造150,000個新就業機會。洪水橋成功或失敗,對香港整體發展有重大的影響。

洪水橋新發展區的概念,來自2003年完成的「新界西北規劃及發展研究」。在2007年完成「香港2030研究」後,政府在2007-2008年的施政報告中,把洪水橋列作為促進經濟增長的「十大基建」之一。及後的2010-2015年間,政府進行了三個階段的公眾諮詢活動,最後在2016年9月訂出了「經修訂的建議發展大綱圖」。

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按照政府最新訂出的發展方案,洪水橋將定位為「新界西北的區域經濟及文化樞紐」,以集約城市和鐵路運輸為本作為規劃概念。洪水橋未來設有商業區,可望促進新界西的經濟。屆時會增設港鐵洪水橋站,及提供一系列文娛和社區設施,有意把該區打造成設施齊備、交通便利出行的社區之餘,更發展綠色運輸,讓洪水橋成為智慧及綠色城市。如果發展順利,洪水橋將會大變身,成為香港的另一個與中區及九龍東看齊的核心商業區。整體而言,無論是居民還是城市規劃,都可以從中得益。

不過政府提出的美好願景之中,卻潛藏一個嚴重問題。按照現時的圖則,鄰近洪水橋站的核心區域地積比率為6至9.5倍,比當初建議的3.5至8倍提升了不少,是一個高密度為主調的規劃。而現時的規劃地盤面積,由1.4至4.3公頃不等,每塊地皮都十分龐大。環觀香港,能夠承接如此龐大地皮的發展商頗為有限,在商言商,大型發展商擁有財政資源,亦會「用盡」地積比率的技術優勢,例如以大型平台,即商場或停車場等,令商住樓宇「離地」,高層的單位便可享有更佳的景觀,帶動了樓宇的叫座力,樓價也自然提高。但當整個區域的樓宇都是如出一轍,便形成了「蛋糕樓」。

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「蛋糕樓」的出現,要追溯至香港法例第123F章「建築物(規劃)條例」第22條1b–「在某些情況下可超越准許上蓋面積或地積比率」。這條法例規定所有建築物首十五米的非住用空間,可享有100%的覆蓋率 (Site Coverage)。換言之,地有多大,此十五米高的地方就可以建多大;而十五米高以上的,就只能最多建六至八成,也就是我們熟悉的地積比率。其原意十分明顯,住宅區域除了住所,必須要一些額外的基本設施,例如商店、管理處、停車場、落貨區、煙囪糟、垃圾站等,才能住人,否則住所裡面的人是無法過正常生活。因此這些位處低層的基本設施不受地積比率所限,它們被視為是必須的。

說到這裡,相信讀者已明白,為什麼香港大部份大型屋苑建成後,都是差不多的樣子。一個龐大的商場或停車場在底部,平台上「插滿」了一幢幢住宅,從遠處望去就像一個「蛋糕」,「蛋糕樓」亦因此得名。

同時,為了方便來往的人流購物,商場與商場之間多會興建行人天橋作接駁。久而久之,由於屋苑直達平台和商場,居民可以久居多年都未曾行經屋苑內的地面街道,屋苑就成為了名副其實的「天空之城」。

「蛋糕樓」和「天空之城」的設計造成了很多後遺症。首先,在沒有公共空間之下,居民對社區欠缺歸屬感,而歸屬感是一個社區的「軟實力」。居民對社區的關心,在社會需要共識或面臨危機時,是重要的「定心丸」。同時,部分「蛋糕樓」和周邊社區設計完全格格不入,例如大圍,在一個大蛋糕的旁邊,全是只有幾層的建築物,毫無美感亦不協調。

即使不說得這麼「形而上」,「蛋糕樓」其實就是「屏風樓」。「天空之城」更是加強了其擋風問題,造成「熱島效應」。由冷氣機噴出的熱氣,被困在一眾高樓大廈之間散不出去,令空氣質素惡劣,氣溫酷熱難當。不論是對居民健康,還是環境保育,都有不良影響。

在早前立法會發展事務委員會會議上,多名議員均指出洪水橋新發展區的地盤規模過大做成了規劃上的問題。另外,部份高密度發展區旁邊就是村落,例如19B-OU地段圍住了橋頭圍村的西和北面,建成之後達200米高的樓宇會圍住村屋,正正是重複了大圍區的錯誤。若按照現時的圖則發展,洪水橋發展區將成為另一個「天空之城」,政府所描繪的美好願景,縱能實現也有著極大的瑕疵。

要解決這問題說來不難,就是將大面積的土地分割成較小的土地,這樣就不會出現太大的平台,也不過出現過多的行人天橋。人流回歸地面,社區的特色就較易營造和保留。居民對社區的歸屬感提升,也會提升這個發展區的「軟實力」。此外,減少住宅之間的緊密度,樓與樓之間的空間增加,空氣流通,有助消弭熱島效應。化整為零,才是適合現代香港需要的規劃主調。曾經單一招標發展的西九,還有東九龍的啟德,都已經證明「小」才是王道。筆者希望政府當局從善如流,考慮將洪水橋新發展區的土地重新劃細,完善社區規劃。

 

 

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