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用成副身家買樓,但層樓不屬自己所有

2016/5/5 — 11:03

姚松炎教授

姚松炎教授

1/5 石硤尾 JCCAC 倚南窗劏房展覽

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中大未來城市研究所,土地正義聯盟,與一眾關注房屋的團體,在 JCCAC 舉辦劏房展覽。

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現場有不少模擬劏房,有參觀的老人家難以置信,問姚松炎教授會否太誇張。姚教授言之諄諄,模型都是實地視察的還原。

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姚松炎教授解釋,我們名義上所謂「買樓」,其實只是一個長租約,住一段長時間。大家所「買」的樓,租約隨時在廿年內到期。

儘管港人買樓,花盡畢生積蓄,但我們和地產商,都沒有土地的永久業權。此非國際常態,而是殖民地遺產。弔詭在於中國仿傚香港,引入同一土地制度。

香港開埠後第一次賣地,原想賣永業權,但遭英國阻止。英政府擔心土地賣盡,收入成疑,著香港要自負盈虧,轉為放售租約。

1947年,香港便試過大規模租約期滿。其時戰後百廢待興,港英要求補足地價續租,激發市民上街,政府的讓步,只是分期付款(兼利息),依然要付全數。

至於新界,則屬租借而非割讓。清政府原承認土地永業權,俗稱「紅契」。港英接管後,駐新界的理民官重新丈量土地,召喚地主申報,將紅契換成港英的集體官契,是謂「打白條」。

由於英方租借新界99年,直到1997。原本的永業權,一樣改為租約,租期為「75+24-3」,75年租約,可續租24年,另減3日,以便官方處理,交還土地予清政府。

及後中英談判過渡,聯合聲明的談判結果,就是97前港英政府賣地,租約不得超越2047年;97前屆滿的租約,從差餉中抽3%金額,自動續租,到2047為止。

但97後才屆滿的租約怎樣辦、去到2047又怎樣處理,聯合聲明沒有定案,交由港府決定。

2004年,薄扶林花園成為政權移交後,第一宗租約期滿的案例,當年一度因擾攘而無法出售物業。結果循例以3%差餉,續租50年。

但政府沒為此明文立法,而是臨頭才以行政應變。2021年,香港將再次面對大規模的租約期滿。2047前途問題,仍在未知之數,並非空穴來風。

中國的溫州市,為解決財政緊絀,在土地使用期屆滿後,要求業主補足地價才能續約,惹來民憤,遭中央政府制止。如何跨越2047,端視乎我們有怎樣的政府。

姚教授說,香港的土地法例極其複雜,能窺堂奧者屈指可數。學生出師後,如能進入地政總署打滾十年,再轉投地產商,鐵定發達。

最後姚教授向大家派發卡片,不忘提醒:「我就嚟唔係度做喇。」

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問:沈旭暉離開前也預留後路,中大為他留職以備回流。但見你受訪非常果決,表明先辭職再參選。為何這樣破斧沉舟?擔不擔心冒險?

姚松炎:我在學校的部門比較新,不方便留位,倒不如因利乘便。我希望選民清楚自己決心,不想半職待慢選民。立會的工作繁重,必須要全職議員,全心全意投入。

我地依行本身好唔夠人,要入番去隨時都入到,冇乜嘢憂慮。

我真係想全職從政。香港嘅政治訓練太薄弱,建制有比較成熟嘅政治訓練,泛民卻遠遠不如。我希望全職從政,能夠建立「好玩政治」,鼓勵下一代勇於參政,不再視為畏途。後生仔往往覺得入行好難,好污糟邋遢,而且冇保障,落選就失去著落。

如果一個城市,政治要有出路,就要吸納最優秀的人。點吸引優秀的人願意從政?就一定要解決以上問題。我唔敢誇口自己能解決,但我希望自己的耕耘會有收獲,令下一代參政更少包袱,視參政為有意義,有前途的社會工作。

老闆會驚我地搞局,整瓜佢盤生意。我唔鍾意騎牆,但我相信係制度內仍然有位,可以雙贏甚至多贏。例如為天台種植開綠燈,唔好再話違反地契,巴黎一條法例就可以落實。

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問:聽說泛民的政黨,早有意派人參選規劃界。各方有沒有協調,只由你挑戰建制?

姚松炎:沒有任何機制達成協議。初選是方向之一,但未有共識。的確有可能出現一齊參選。

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問:馬屎埔因收地掀起抗爭,很多人以私有產權為地產商辯護。然而亦有學者援引其他權利,例如佃農權與之爭衡,你會怎樣分析?

姚松炎:土地有別於其他資產,在學界早已根深柢固。早至 John Stuart Mill 的 " Principles of Political Economy ",已經有明確區分。

土地之所以有別,乃因一般資產,是通過人的努力和付出而存在。例如黃金,是靠人用手去掘,篩除雜質才有成品,所以黃金的產權屬於付出者,可以獲利作為勞動的補償,這就是私有產權。

可是人類未存在,土地已經存在,土地毋須任何 effort 都有價值。David Ricardo 都有類似論述,土地不同於一般資產,不完全受私有產權保障。

英國土地法便彰顯此精神,接受逆權侵占。容許非業權人通過長期耕耘,向法庭申請成為正式業主。

當業權人沒有善用土地,土地誰屬並不在乎有多努力,就要考慮公眾利益,業權人才會得到私有產權保障。若土地業權人沒有履行對公眾的責任,公眾有權利取得土地業權,這就是逆權侵占的法理邏輯。

在東北事件,土地業權雖受保障,但業主沒有充分使用土地,任其荒廢,甚至損害環境,不符合公眾利益。我們建議政府,應該回購土地,或換地補償業權人,原地則繼續租予農民。東北發展可以另行覓地,而不必與農民衝突。

 

原刊於作者 facebook

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