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發展棕地 腳踏實地

2019/1/8 — 15:06

本土研究社製圖

本土研究社製圖

「棕地作業重置好困難、發展時間好耐」、「無單一選項可以滿足香港現時面臨的土地短缺」、「香港已經再無時間同空間討論土地發展優次」……政府同土供組不斷重覆上述講法,真相係咪咁?既然覓地刻不容緩,點解規劃署應承 2018 年底完成嘅棕土研究又無哂影?未有研究又憑何否定棕土發展潛力?

與其空口講白話,不如一齊睇睇本土研究社出品嘅《隔世追棕》最新棕土數據分析啦〜我哋花咗一整年時間,整理 1993、2003 及 2017 年的棕土分佈及分類,檢視 25 年來的棕土擴散趨勢。研究發現,現時全港有 1,521 公頃棕土,比土地大辯論期間政府提出嘅數字多成 221 公頃,即係十個太古城咁大!當中仲有 1,023 公頃未納入任何發展計劃,足足相等於政府聲稱未來三十年 1,200 公頃土地短缺的 85%。只要收地重新規劃,重置棕土作業入多層式工廈,不單可大幅釋放土地資源,仲可以起好多公屋同社區設施,還我哋美好新界、一個有城有鄉的宜居城市。加埋粉嶺高球場的 172 公頃,各區「未善用官地」301 公頃,好明顯已足夠應付未來三十年土地需求。仲使乜去到無雷公咁遠嘅東大嶼、填個隨時會飄移嘅人工島出嚟?

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只有 4.1% 棕土場屬露天重型作業!

政府反覆強調「棕地作業重置困難」,因不少棕土場涉及重型器械、必須露天運作,但對實質有多少棕土場有這種需要卻無說明。故此我們在這次的《隔世追棕》研究報告中,特意在 2017 年的「露天貯物」類別裡再統計「重型作業」棕土場所涉及的面積。重型器械如吊臂或起重吊車在衛星圖中清晰可辨,我們統計出 2017 年牽涉露天重型作業的棕土面積只有 63 公頃(佔總面積僅 4.1%),預料其重置所帶來的土地需求極低。

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研究亦發現貨櫃場佔棕土總面積由 1993 年的 20.7%、跌至 2017 年的 7.9%(120 公頃),與近年陸路貨運量下跌趨勢相符;而且 52 公頃貨櫃場坐落於洪水橋新發展區內,政府已在區內預留用地重置;預計其餘 68 公頃貨櫃場亦有機會自然減少,重置帶來的額外土地需求並不顯著。

若將 433 公頃非重型的「露天貯物」、加上「有蓋倉庫或工場」及「露天停車場」,均為適宜遷進多層大廈的作業類別,三者合共 1,206 公頃,已佔 2017 年棕土面積總數的 79.3%。可見政府及土供組成員指「好多棕土作業難以重置」,根本是未有研究之下的誇大其辭。

未來三十年只能用多 330 公頃棕土?

儘管土地大辯論中多達九成市民支持發展棕土,但土供組的「點心紙」問卷一早已為棕土選項設限,表示在短中期(未來十年內)只能運用 110 公頃(小組指未納入新發展區的 726 公頃棕地的 15%)、中長期(未來十至三十年)亦只能多運用 220 公頃(另外 30%),可是卻未有交代 15% 及 30% 是憑什麼研究推算出來。結果是即使棕土在各選項中的支持度最高、「棕土優先」成為民間共識,卻也最多只能用 330 公頃。無故設限、令到佔地極廣的棕土看起來「無法應付」1,200 公頃土地短缺,市民被誤導之下唯有再揀選東大嶼填海及公私合營發展新界農地等選項,製造出這兩個選項「亦有相當民意支持」的局面。

政府指發展棕土時間長、限制多,原因除了是高估重置難度外,亦因為政府堅持只用「新發展區」模式發展棕土,而放棄以較小規模的收地、改劃方式發展鄉郊式公屋項目。事實上現時已修復的前堆填區亦有多達 207 公頃土地未有規劃用途,可即時用作重置棕土作業,然後採用《收回土地條例》,十年內就可以提供土地興建公營房屋及社區設施,大幅節省「新發展區」所牽涉的各項可行性研究、諮詢及大規模收地的時間。

《隔世追棕》研究報告發現目前多達 1,023 公頃棕土沒被納入新發展區及其他房屋改劃項目,佔棕土總面積近七成。可見政府若只用「新發展區」模式收回棕土,相當於七成的棕土都沒法被處理。而在沒有凍結棕土擴張的措施下,劃更多「新發展區」只會令棕土場轉移向區外擴散,新界農地所受的破壞亦將有增無減。

棕土面積 25 年翻一倍,誰是元兇?

《隔世追棕》除盤點 2017 年的最新棕土數據外,亦統計了 1993 及 2003 年的棕土分佈,檢視棕土場 25 年來的擴散軌跡。研究發現棕土總面積在 25 年間倍翻,由 1993 年的 792 公頃增至 2017 年的 1,521 公頃。2017 年的棕土當中,只有 17.4%(264 公頃)位於「露天貯物」及「工業(丁類)」兩種符合棕土發展的規劃地帶內,而多達 195 公頃位於各類住宅用地、及合共 195 公頃位於「政府、機構或社區」、「休憩用地」及「康樂」地帶,顯示棕土無序擴散已違反原有規劃佈局,佔用了其餘的土地資源。

我們更在洪水橋的個案分析中發現,政府於 2008 年主動將區內 36 公頃「康樂」地帶改劃為「露天貯物」,變相令範圍內 17.8 公頃的涉嫌違例棕土場合法化;而剩餘「康樂」地帶內的「規劃許可」申請成功率,亦由 2008 年前的 52% 大幅增至 2008 年後的 90%,有忽然鬆手之嫌。團隊再分析全港涉及棕土作業的規劃許可申請,均發現獲批比率自 2005 起大幅攀升,至 2010 年高達 94%。政府主動向棕土作業開綠燈,對棕土的無序擴散實責無旁貸。

 

《隔世追棕 — 新界棕土擴張軌跡與現況》報告全文上線喇〜
【棕土網上地圖】25 年擴張趨勢一覽無遺
棕土零碎好難用?《合棕連橫》幫你搵好 723 公頃大塊棕地

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