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【專訪】真係土地供應問題?民間專家組:政府營造建屋與保育對立假象

2017/10/2 — 17:26

「土地供應專責小組」李永達、Roger Nissim、Ronald Taylor

「土地供應專責小組」李永達、Roger Nissim、Ronald Taylor

行政長官林鄭月娥上月委任「土地供應專責小組」(下稱土供組),期望能透過諮詢,推動社會就未來土地政策進行「大辯論」。

政府的說法,是香港的房屋問題並非源於沒有土地,而是社會上多年來缺乏如何開拓土地來源的共識,因此土供組的主要工作,就是要提出土地供應選項、諮詢、凝聚共識。

以上言論,及小組的名稱,其實都已經點出專責組的命題:香港土地問題,是「供應」問題。

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月初,27位來自不同界別的人士宣布組成「民間土地資源專家組」,由區議員司馬文擔任主席,希望促進民間在土地發展及房屋規劃上的討論。專家組裡面,有立法會議員、學者、前地政署官員、前地產商高層等不同界別及背景人士,當中不少人已公開表示過,擔憂公眾討論在土供組的議題設定下,將會被局限於狹窄的「揾地」問題。

《立場新聞》分別採訪了三名專家組成員,包括前立法會議員兼土地監察主席李永達、測量師兼前地政署官員Roger Nissim,及資深鐵路工程師 Ronald Taylor,訪問他們對香港土地、房屋議題及現行政策的看法。

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2030+規劃指欠1200公頃土地 各人質疑有水分

政府去年十月公佈《香港2030+: 跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件 (2030+),提出香港在2040年需要不少於4800公頃的新增土地,以應付未來發展需要。文件指,扣除已落實及已規劃項目如啟德、古洞北、東涌新市鎮擴展等項目,香港目前尚欠缺1200公頃土地。

政府土供組於本月初舉行第一次會議,討論文件中指,政府需要採取「多管齊下」的措施增加土地供應,以應付未來1200公頃的土地短缺。文件列舉出社會上有不同持份者提出以利用私人發展商土地儲備、填海、發展郊野公園、發展軍事用地等方法增加土地供應,並計劃就各個選項進行諮詢。

不過,Roger Nissim及李永達認為,在討論12個選項的利弊前,政府必須先回答一個問題,我們是否真的須要額外1200公頃的土地?

「政府不斷重複『土地短缺』的口頭禪,重複到後來大家都以為那就是真相。那的確是政府常用的手段。」

Roger Nissim 批評政府製造了一個錯誤的「土地短缺」恐慌。他質疑政府的數字並不可信,「政府的統計數字經常都誇大了實情。2030+講的是900萬人,但統計處數字指香港人口頂峰只有820萬人,之後就會回落 … 我不相信(1200公頃)這數字是真的。」

2030+的土地規劃目標以最大住屋容量為900萬人計算,不過,根據政府統計處的最新人口推算,香港人口將於2043年到達822萬人的頂峰,並於之後逐步下跌。政府在2030+文件中解釋,有關推算是為了預留足夠彈性及10%緩衝,提升市民生活質素,及應付未來可能出現的社會轉變。

本身擔任立法會房屋事務委員會主席多年的李永達亦有類似看法,他認為1200公頃是討論的基礎,政府有必要清晰交代他們是基於何種人口、經濟發展的假設推算出有關數字:「我不會立刻說他(政府)是講大話,但我會建議專家組立刻寫一封信比對面(土供組),要將某些事情的 assumption 寫出來。」李永達舉例指,政府計算有關數字時,如果分別假設每年經濟增長達1.5%、3%、5%,推算至20年後,可以造成40-50%的分別。他認為,政府從未公開有關計算假設,市民根本難以判斷有關假設,以至於1200公頃土地短缺的說法是否成立。


土供組同質性高 傾向發展郊野公園

根據政府的議程設定:不夠地,就要揾地,土供組第一次會議後初步提出了12個選項。

《立場》早前翻查資料,發現政府土供組22名非官方及8名官方成員當中,連同主席黃遠輝在內,至少有6名成員曾表態支持發展郊野公園。有輿論指土供組組成欠代表,李永達早前更於電台節目中表示小組內連一個最溫和的民主派委員都沒有,直指「好有梁振英feel」。

李永達接受訪問時指,委員會內個別成員有立場並沒有問題,但委員會內必須容許有不同的個別立場存在,才能產生有意義的討論。「政府成立委員會,起碼揾一兩個唔同意見吖,林鄭佢今次真係好野,一個都唔揾。」李永達指,土供組自己也沒有否認其成員同質性高,只是承諾會諮詢公眾。

擔任公職多年,李永達認為,雖然諮詢報告由政務官撰寫,但始終都須交由委員會批核,而委員會成員可以反對報告書的內容。他表示,對政府土供組的報告沒有什麼期望,不同的意見須靠民間發聲。

資深工程師 Ronald Taylor 參與香港的鐵路基建規劃超過20年,並曾擔任政府鐵路發展策略的顧問工作。2010年,他與一群專業人士,包括司馬文、梁啟智組成「新高鐵專家組」,提出在錦上路建設高鐵香港站作為政府西九站的替代方案。「新高鐵專家組」指錦上路站方案成本遠較政府方案低,而且不需要向菜園村徵地。不過,當時政府只與專家組召開過一次會議,表示專家組的方案並不可行,卻拒絕提供技術數據。

事隔七年,Ronald Taylor現在關注2030+及土供組提出的東大嶼都會大型填海計劃。他早前向傳媒表示,根據以往相關的填海工程經驗,東大嶼的填海和交通連接工程將會非常困難及牽涉極大風險,而工程的造價亦會非常昂貴。

「我們擔心政府會於東大嶼都會計劃中重蹈覆轍,」Ronald Taylor表示「即在完全未考慮過替代方案,未考慮過有關基建會造成什麼後果,甚至未以理據證明我們有發展需要之前,就已經為計劃作出了承諾。」他憂慮,土供組缺乏代表性,政府成立土供組的目的,只是為了合理化之後可能出現的不受歡迎建屋計劃。


發展vs保育假對立 難破官商鄉利益關係網

姑且當香港真的尚欠1200公頃土地,是否需要開發郊野公園?

以往曾任職於地政署、新鴻基,並於香港大學建築系任教的測量師Roger Nissim認為,不少土供組成員已一早偏向發展郊野公園,因此加入民間專家組以抗衡一面倒的政府論述。他有份擔任顧問的香港鄉郊基金早前撰寫了一份施政報告意見書,提出政府應建立一個土地等級制度。意見書指,政府在覓地時首先檢視現有土地儲備,考慮重訂工業樓宇用途,及發展棕地;發展郊野公園、常耕農地、綠化帶、水塘等範圍應該為以上選項皆不可行時才予以考慮。

根據本土研究社在2015年的研究。全港目前有接近1200公頃的棕地,大部分被用作露天儲物場、回收場、貨櫃場、露天停車場等。

李永達指,棕地作業場是官地收回的話一點也不難做,但政府偏偏寧願發展郊野公園、發展非原居民村。

「政府某啲土地唔係好想掂,因為個利益太大,你發展商嘅利益、鄉議局嘅利益、鄉村有勢力人士嘅利益。」「因為果啲好多係鄉議局嘅人。鄉議局咩人呢,第一,選委會好多人,佢有成50票,第二,地產商同鄉議局啲人唔係淨係同林鄭有聯繫,佢北京有線。」

李永達認為,在土地問題上,林鄭月娥的自主權有限,「我哋大多數有錢佬都係依啲人。如果你嘅政策係影響到佢嘅利益,我肯定佢唔會放過林鄭,一定上北京督佢背脊。咁要考驗林鄭肯唔肯做。」

香港土地問題之所以難解,癥結在於背後官、商、鄉的利益關係網。

李永達和 Roger Nissim 均批評,梁振英和林鄭月娥兩任特首將「興建房屋」和「保育環境」置於虛假的對立面,造成「反對發展郊野公園就是不理會基層惡劣的住屋環境」的錯誤推理。Nissim 批評,這是梁振英狡猾的技倆,而政府一直重複這論調,令不少市民均誤信以為真。

「你見林鄭話,我哋咁多小朋友住劏房,唔通唔可以用郊野公園,唔通唔可以填海,依啲英文叫做freudian slip,」李永達說「當佢諗到小朋友住劏房係好壞條件,即刻諗就係填海同埋郊野公園地,點解唔諗棕地同埋鄉村式發展用地呢?」

不過,Ronald Taylor有信心市民已經開始意識到政府的技倆,認為土供組要說服市民參與一個有既定結論的諮詢有相當困難。

 

李永達:「你係咪仲相信自由市場為主的策略,可以解決香港居住問題?」

三人認為,香港土地問題,不是供應問題,自然就不能單靠增加供應去解決。

Roger Nissim 認為,量化寬鬆、低利率、平錢(cheap money),才是香港樓價高的元兇,「有錢的人不會將他們的錢存進銀行去獲得1%、2%的利息,他們會買樓,收租的回報更高。樓價上升,他們也可以用來炒,房屋不再只是用來居住,這是最大的問題。」「這是我們要為平錢付出的代價,除非利率上升至一個比較合理的水平。」

Roger Nissim指,香港樓市在過去40年來只跌過幾次,而且每一次都是受到外圍因素影響,包括1973-74年石油危機、1998年亞洲金融風暴、2008年雷曼破產,政府恢復定期賣地亦未成功調整樓價,「這些政策不能降低樓價,我們要接受現實。」

Roger Nissim贊成林鄭月娥提出首次置業上車盤的計劃,他認為政府須要採取更主動去提供市民能夠負擔的房屋,「我認為林鄭現時提出的政策是正確的,政府須要填補現時政策的空隙。」

低稅率的另一面,是高地價。

Ronald Taylor認為,本港樓價難以負擔,主要由高地價造成,而作為高地價其中之一的既得利益者,政府有大量誘因限制賣地數量以維持高地價。

本土研究社在《不是土地供應 - 香港土地問題的迷思與真象》一書中亦點出,政府著重考慮 “補地價”,以賣地收益決定土地資源分配,傾向提升地價、撥地給私人地產發展商而非真正解決房屋需要。要改善問題,政府需要改變一貫以財政收益主導土地用途的思維。(pg.136)

李永達認為,要解決高樓價,香港政府需要回應一個最核心的問題:「你係咪仲相信用自由市場為主的策略,可以解決香港居住問題?」

「即係我哋講係housing need,唔係investment need。即係如果政府覺得housing need係優先嘅,咁我就可以將investment嘅元素減低。」李永達認為,政府首先應禁止內地人在香港炒賣單位,然後下一步再慢慢增加公營及資助房屋比例至佔房屋數量的七、八成。


「土地問題」不能只看土地

民間專家組成員、中大地理系副系主任伍美琴早期在電台節目上表示,政府房屋政策只強調起樓,欠缺全盤策略,亦不會就市民想要怎樣的經濟發展、怎樣的生活,作出討論。另一名成員、立法會議員朱凱廸早前亦於記者會上表示,專家組將會負責資料整理及研究工作,期望公眾能在充分得悉有關資訊的基礎上進行討論,實踐民主決策。

專家組27人背景各異,主張亦非完全一致。例如接受本網訪問的三人,有人大力反對發展郊野公園,亦有人認為民間現時無需完全排除所有可能性,但前提是政府必須公開資料,讓民間在知情的情況下參與諮詢規劃。

民間專家組多次批評政府未有提供足夠資料讓民間檢查政府的政策。專家組成員之一陳劍青所屬的本土研究社本月初發表研究報告,當中抽查了31個富豪設施用地,發現當中有23個私人泳池和8個網球場是透過地政署的短期租約租用官地興建而成。李永達多年前在立法會房屋事務委員會,已經要求過地政署提供有關短期租約的資料,但署方多年來一直以行政成本高昂為由,拒絕提供有關資料,連有關地段是否以市價出租的問題,市民也無從得知和監察。

政府傾向不公開有關資料,李永達認為政府的考慮是明顯的,「你越知道得多嘢,你班友咪好麻煩。」

李永達批評政府一直以行政成本高昂為由,拒絕公開資料,「以前係用紙,依家響政府網頁出咪得囉,」「你賣地,公開投標,你都會講邊個中標,幾多錢,賣邊幅地,點解短期租約唔可以咁做呢,有咩咁神秘呢?」

李永達期望專家組能夠提出一套比較整全,及將可持續發展原則納入考慮的建議,以抗衡政府以「揾地發展」為中心的論述。

李永達和Nissim均認為,在揾地以外,政府有很多事可以做,可以傾,例如人口政策、揀選土地的優次、收回私人發展商大量的閒置農地等,問題在於政府有沒有決心去做。

曾擔任新鴻基高層的Roger Nissim 指,現時香港有超過4000公頃農地,其中85%被閒置,當中有近1000公頃為私人發展商所持有。他提議,政府可以和發展商協商,將相當比例的閒置地段交回政府,用作興建公營房屋。

李永達亦有類似意見,「我proposal係夾佢(發展商),逼佢拎自己嘅地出黎賣,咁梗係唔happy啦。林鄭如果做嘅話,佢準備上面一定有箭督佢,咁要睇佢有無決心。」

有人提議收取土地閒置稅,但李永達認為實施起來會有難度,「如果你話幅地係空置,發展商可以請個農夫插啲秧苗落去,插完之後死左,就話,我唔係無種野,不過個農夫渣,種死曬。」

眼見政府在土地問題上的一貫口徑、土供組的組成,民間專家組有多少空間可以郁?

土供組主席黃遠輝曾在電台節目上稱,「小組不可能作出一個建議,是有別於公眾參與、大家討論下的一個共識,因為如果真的有共識,小組不可能在陽光下,將建議扭曲地寫成報告」。

李永達認為,民間專家組最大的作用,是動員民間力量,平衡政府想法。

「如果我們在民意戰贏到政府,我希望政府唔好夾硬黎。」

「當然如果公眾覺得我哋有說服力,林鄭依然可以夾硬嚟用郊野公園,但 she have to pay the cost。」

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