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私樓用地興建居屋公屋 追趕落後的長策目標

2018/6/27 — 15:00

於南昌興建中的公屋(資料圖片,來源:政府新聞處)

於南昌興建中的公屋(資料圖片,來源:政府新聞處)

【文:郭永健(工黨主席)】

政府於 2014 年 12 月發表長遠房屋策略,訂下每年平均供應兩萬個公屋單位及八千個居屋單位的目標。可是從訂立目標至今,政府從來未能達成以上的目標,而未來 5 年的預計供應量亦未能達標。未來 5 年,公屋及居屋每年只有 12,000 個及 5,000 個單位,即是 10 年目標中的首 8 年,政府只能提供 144,000 個公屋及居屋單位,公屋及居屋落後近 46,000 個及 34,000 個單位,與目標相差三成半。

因此,如果寄望政府能在最後兩年,達到每年平均目標及追回落後數量,即每年提供約 43,000 個公屋及約 25,000 個居屋單位,無疑是不切實際。

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公屋居屋大幅落後 供應量低於私樓

另一方面,未來 5 年的私樓預計落成量為 100,000 個單位,連同前 3 年落成的 44,000 個單位,合共有 144,000 個單位,與同期公屋居屋落成量一樣,不符政府公私營房屋比例六比四的指標。更大問題是,私樓單位大增並未有壓抑樓價,樓價較去年便上升 13.7%。

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因此,在公屋居屋供應落後私樓,以及私樓供應增加不能壓抑樓價的情況下,政府必需改變策略,大幅增加公屋及居屋供應,讓劏房戶包括 40,000 個兒童及中下層的市民盡快上樓,改善生活狀況。

私樓用地興建居屋公屋 追趕落後供應量

事實上,特首林鄭月娥亦曾表示在土地供應到位前,房屋政策十分重要,她會重新檢視現有可建屋土地的分配。政府經常表示欠缺土地興建公屋居屋,但在過往 5 年,政府卻每年平均住宅賣地 30 公頃來興建私樓。如果追回公屋居屋的供應,政府應暫停賣地計劃,調配私樓用地,並加上使用市建局的土地及港鐵車站上蓋,用以興建居屋公屋。30 公頃的土地可提供約 30,000 個單位,因此暫停 2 年至 3 年的賣地計劃便可補回落後的差額。

居屋惠及八成住戶 平衡私樓價格

有論者認為,缺乏私樓土地供應將會使私樓價格大幅上升,禍及不符居屋資格的香港市民。根據過往經驗,居屋與私樓存在競爭關係,大幅增加居屋供應,將會平衡私人樓宇的價格,對沖供應減少可能做成樓價上升的影響。此外,居屋的家庭每月入息限額為 57,000 元,已經涵蓋約八成的住戶。增加居屋的供應更能夠針對大多數中下層市民的需要。

或有人認為,以居屋公屋代替私樓,將會減少政府的地價收入,影響政府財政的穩定性。過去兩年,政府錄得巨額的地價收入,分別近 1,300 億及 1,600 億,較其以往 10 年平均每年 600 億收入,多出 700 億及 1,000 億,相當於 3 年的平均收入。因此,如果只是暫停賣地 3 年,並不會影響政府的收入。同時,房委會增加出售居屋亦會增加收入。

此外,有人認為以私樓用地、市建局用地及港鐵上蓋興建居屋公屋會做成規劃的錯誤,會重覆天水圍的問題。首先,天水圍規劃問題的其中一個成因在於把 13,000 個居屋及夾屋轉為出租公屋,令公屋數量增加一半,做成較多低收入住戶居住在天水圍。只要有適當的居屋比例,便不會出現以上問題。同時,政府可視乎不同土地的面積、位置及社區配套,用來決定興建公屋或居屋的數量。

暫停賣地及轉換為公私樓用地 有先例可尋

還有,有人認為暫停賣地將會干擾市場。但 1998 年,政府為了托起樓市,便曾暫停賣地。2002 年,政府更停建居屋近 10 年。政府能因為托起樓市,使用非常手段,為何不能為中下層的住屋需要而大刀闊斧?加上,政府多次把公屋用地轉換為私樓用地,出售予地產商,包括北角邨、何文田邨、山谷道邨、新發邨、元朗邨、黃竹坑邨,令公屋單位數量減少。

總結而言,如果政府仍然維持長遠房屋策略訂下的公屋居屋供應目標,便不能繼續任由供應落後,然後以此來做理由,展開公私營合作、破壞生態填海及發展郊野公園。在房屋及土地的問題上,我們除了要增加供應外,更加要公義合理的分配。

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