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答讀者問:大學生應否在港置業?

2017/9/5 — 18:44

香港私樓 l Cliffano Subagio @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

香港私樓 l Cliffano Subagio @ flickr —Attribution-ShareAlike 2.0 Generic (CC BY-SA 2.0)

近日收到一讀者來訊,問香港的大學生應否在港置業,和若不能置業的話會産生甚麼居住形式。

筆者要澄清,我並非甚麼專業經濟或地産市場分析員,只能表達筆者的一些淺見。

我認為大學生若有意在港發展事業,置業是平常取向。問題是有否規劃何時置業和有冇迫切需要置業。老套的一句:年輕人對自己的人生規劃:想做甚麼職業、有甚麼興趣,能有甚麼發展和收入等等,再對照樓市後選擇何時入市。大學生若對年青就成為工作奴隸不甘心,長期或可以移民(其實移民後找生活也不容易...),短期至少可以去一次工作假期(最多一至兩年)。終歸,除非立心不留港,否則樓市仍然是一個要面對的因素。

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不少中老年人不明白青少年為何對買樓這麼急不及待,謂自己年青之時也是這樣。筆者需要指出制造這種心態其實與他們脫不了關係。香港人從小就教導兒女要努力讀書讀大學,是為了更好的工作機會和達至社會上流、買車買樓。不過當小朋友長大畢業後卻經歴這一切的破產,社會的上流力大不如前。正如筆者的另一篇所述:年青人有動力的是方向感和自己掌握命運的感覺,但今日在年輕人的眼中再多努力也不能當家作主,剩下只有迷失。事實上這也是香港的命運:自主權迭送以來,香港已由一個半自立的小城市變成了中國一個工作大城市。有如其他國家的大城市,樓價的確會比週邊城市高。不同的是,住不起紐約的人或願意搬到德州,但住不起香港的人卻不願意遷至四川,使香港人無路可退,也間接推高對樓宇的需求。

至於居住形式,筆者不能不提「靠父幹」置業方式。

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政府16 年人口統計的數字顯示:「在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中,約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶每月付款中位數為9,500元,而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%」。即是說,居於私人樓宇的香港有三份之二已經不用供款,成為了「靠父幹」置業的後盾。

另外,同一政府數字也顯示「家庭住戶數目由223萬個增加至251萬個...由夫婦及未婚子女所組成的住戶比例明顯下跌,由二零零六年的41%下跌至二零一六年的37%。而隨着人口老化和獨身趨勢更為普遍,一人住戶的比例由二零零六年的17%上升至二零一六年的18%」。加上市場上香港人對共宅概念並不太認同;創業而能成功者更少。可見,傳統的租住模式,即與父母同住(其實越來越少)或許搬到劏房居住仍然是大多數。

最後究竟樓價會否短期內調整呢?事實上今日和二十年前港人利用金融槓桿瘋狂炒樓不同,金管局對各銀行向客承造按揭加上多從測試及以「辣招」 壓抑了部分需求來保護銀行系統(而非為樓價定出目標)。再加上新樓仍然供不應求,故筆者認為樓價至少不會在中短期內大幅下跌。

縱合以上幾點,我並不認為在香港置業是壞事。然而,我雖不是專業分析員,但實在看不到有甚麼迫切理由置業。或許,在如此環境下還急於置業的,才是心態有問題吧。
 

 

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