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綠置居面積爭議

2019/3/13 — 12:47

「綠置居」柴灣道選址(Google Map截圖)

「綠置居」柴灣道選址(Google Map截圖)

【文:何喜華(香港社區組織協會主任)】

房委會再宣佈推出綠置居項目,選址定於柴灣及青衣,合共3,700個單位將於2022及2023年先後入伙。坊間對14.1平方米(約152平方呎)「納米」單位反應一片嘩然,近日房委會亦就單位大小解畫。無可否認,即使柴灣項目單位面積再小也好,超額認購估計也是意料中事。但今次推出單位最大的一間也只有36.1平方米(約389平方呎),公營房屋「納米化」確實令人憂慮,港人又是否只配愈住愈細?

納米樓爭議

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綠置居單位是由出租公屋轉換而成,故這個150平方呎的單位,本來是計劃提供予1至2人的公屋申請者入住(只要符合人均居住面積不少於7平方米的規定)。可是,統計處數字顯示,2016年香港家庭住戶的居所樓面面積中位數約為430平方呎,香港人均居住面積更只有161平方呎,超低於其他已發展城市。作為政府興建的房屋,今次所有單位不但均低於整體香港家庭居住面積中位數;如單位最終為2人家庭入住,人均居住面積更只有僅僅7平方米,除租金外,與劏房無異。

在之前漫長的土地供應諮詢中,長遠增加人均居住面積本身為整個討論的其中一個核心目標,以改善港人生活質素;尤其,作為公營機構的房委會,自身更應該起帶頭作用。可是,近年房委會落成之單位,面積也愈來愈小,不禁令人認為房委會只為「跑數」,透過降低單位樓面面積,換取單位數目增加以追回公屋輪候時間,無決心處理居住面積問題。所以,問題不在於是否將單位用於綠置居出售,而是政府在房屋供應的角色。

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政府帶頭角色

過去數年,納米樓在香港已漸趨常態。對於私人市場,政府未有再加入「限呎」條款,坊間劏盤遍地開花;可是,即使是房委會自身樓盤,所興建單位也愈來愈小,難免令人質疑政府正合理化有關跡象。之前,已有受重建影響的公屋居民指出房委會新落成公屋單位大小新不如舊,甚至縮水數十呎。雖然房委會表示單位樓面面積減小,但單位更實用;可是,兩者本身並無衝突。如政府同意長遠增加人均居住面積,但又不願介入私人市場,政府是否應該起帶頭作用,在包括公屋、居屋、甚至綠置居等資助房屋上,增加單位面積,並增加大單位供應。如政府連公營房屋也納米化,又如何說服私人市場跟從,宜居城市又從何說起?

納米化的影響

過往,筆者已多次指出,房委會公屋單位「愈起愈小」,導致4至5人家庭輪候時間特別長。截止2018年6月,輪候公屋時間為6年以上的4人或以上家庭便有5,800個,佔所有住戶人數約85%。最主要原因,就是房委會過往規劃上,側重興建小型單位,導致大單位供不應求。雖然,房委會表示此舉是參考家庭住戶人數制訂,但當大家庭輪候時間愈來愈長時,不少家庭寧願分拆成兩個公屋申請,以圖爭取盡快上樓,導致公屋資源反而未能善用;而最終,分拆行為又導致公屋輪候宗數上升,小家庭申請數目增加,又重新強化興建小單位數目的印象。以今次綠置居單位為例,正反映出難以吸引大家庭入住,也未能加快大單位流轉。

單身人士可能仍是輸家

既然未必對大家庭具吸引力,有人認為對一人申請者應有利,但事實是否如此?過去兩次綠置居項目中,每次只有約10%單位名額分配予一人申請者。

要留意的是,綠置居申請並不僅是純粹抽籤決定優先次序,而是本身有一套揀樓次序標準。以東京街項目為例,次序分別是:受房委會已公佈公屋清拆計劃影響的家庭申請者、參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭、其他家庭、受房委會已公佈公屋清拆計劃影響的一人申請者、以及其他一人申請者。換句話說,一人申請者往往被置於揀樓的最後階段,可見整個政策本身不利單身人士申請,單身人士無論出租公屋又好、綠置居又好、居屋也好,龐大的住屋需求只被壓縮至一個只有10%的配額,然後任由大家追逐,明顯待遇與一般家庭截然不同。除非房委會願意在下次銷售安排改變整個揀樓模式,否則最終只有10%名額落入一人申請者手中。

對公屋輪候人士影響

長策會將公私營房屋調整至七三比,增加公營房屋數字,但未有硬性規定公屋、居屋及綠置居比例,現時房委會再推出綠置居項目,確實不容易指責此舉會減少出租公屋供應。不過,2021/22年度市區公屋落成只有1,800個,但柴灣佔近一半;2022/23年度擴展市區公屋落成有3,700個,但單是青衣項目已佔近八成。可想而言,即使政府表示綠置居是一換一概念,最終可收回公屋單位作流轉,但分別輪候市區及擴展市區之居民可能要留意,兩區的輪候進度可能大受影響,所收回單位不但未必同區、連同單位所需翻新時間,勢必進一步影響申請人之上樓計劃。

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