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「補貼置業計劃」是雙重優惠?

2015/11/16 — 15:14

需求極為殷切的公共房屋,一直是社會焦點。 ( 公共租住房屋申請須知截圖l 資料圖片 )

需求極為殷切的公共房屋,一直是社會焦點。 ( 公共租住房屋申請須知截圖l 資料圖片 )

王于漸教授提出全新的「補貼置業計劃」(下稱「計劃」)引起公眾討論。身為報告撰寫人之一,我與王教授和團結香港基金的研究團隊已就計劃討論多次,當中包括一些公眾提出的疑問。在此想講清楚其中一個公眾關心的問題——公屋住戶已經有政府資助,為什麼要給他們雙重優惠呢?

住50年公屋等於送出800萬

首先,公屋住戶本身已享有資助,現時公屋單位每月平均租金為1700元,平均住戶人數為2.8人,人均居住面積為13平方米【註1】;以3人家庭住39平方米(420平方呎)的單位為例,現時九龍私人樓宇平均每平方米租金為367元【註2】,420呎的單位市值租金約14300元。即是說,每月政府資助這個家庭12600元;假設住戶住50年,撇除物業升值、物價波幅和利率等問題,政府賬面資助接近800萬元,更不要說很多人把公屋加名一代傳一代。

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這些興建公屋的地,本來可以用來拍賣,為庫房帶來收入,現時的價值卻鎖死在公屋裏得不到釋放,政府還要倒貼管理和維修費用。

「先租後買計劃」的目的是幫助一些現時無能力供私樓,但隨着收入增加、後來想置業的住戶能達成置業的願望。舉例說,一個市價400萬元的單位,若住戶願意付五成樓價,即200萬元,分30年供,5%首期,利率在2.5至4%之間浮動,供款一個月約為7500至9000元左右。現時公屋約有35%住戶收入超過20000元【註3】,有能力供樓,可見在新公屋裏實行,隨着時間推移,也漸漸有更多住戶有能力做到。想買新樓的也可申請類似居屋的「補貼出售」單位,不過若樓價長遠上升,定價可能會比自住公屋高;至於供不起的住戶永遠可以繼續租住公屋,與現時無分別。

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這不是一個短期措施,而是藉着改變公營房屋制度長遠地收效。至於為什麼不把現有公屋也納入計劃裏,那是因為變動需要時間去調節,如果市民歡迎,逐步擴展到舊公屋亦無不可。

計劃收回部分公屋成本

有中產說,為什麼我交稅,還要資助公屋戶買樓?首先,公屋戶的租金相對於供款只是零頭,納稅人年年犧牲賣地進賬,把靚地變成公屋,成本永遠也收不回來。「計劃」是以住戶的供款贖回部分建屋和地價成本,交換的條件是財富升值的機會。

400萬元的樓,住戶供滿200萬元,再補價200萬元加上利息,就能拿到私人市場出售。政府補貼公屋住戶800萬元,最終收回400萬元;住戶是否有賺,視乎市場價格波幅而定。即使住戶放售,也不會對私人市場樓價有太大影響,因為人始終要地方住,在樓換樓的情況下,需求不會一時增加,影響樓價的最大因素還是經濟環境和房屋供求。

多方得益 無人受損 何樂而不為

政府不用無限補貼,收回的資源可作其他用途;住戶有升值機會,不用被公屋鎖在原區,可以搬到較理想的地點方便返工返學,照顧家人,還可以促進房屋流轉,提升市場效率,一舉四得;這樣做也不影響其他市民利益,達到經濟學的柏雷多效益(Pareto efficient)——在無人受損的情況下某些人得益,所以社會整體得益大了。

某些中產詬病的是,「計劃」建議補價不隨市價上升,明益新公屋業主。未補樓價隨市價上升的後果,就是非常少人願意補價,居屋至目前為止只有22%業主願意補價,「租者置其屋」少到只有1%【註4】。業主不補回餘下的200萬元,政府一個崩都收不到,雖然是所謂比較「公平」,但對社會房屋流轉的效益與政府收回樓價沒有太大幫助,以利害角度計算,是得不償失。

不過,根據黃子華的「魚蛋論」,雖然我沒有少一粒魚蛋,但別人同樣的一串魚蛋多了一粒導致我不快,所以也請魚蛋檔收回別人多出的一粒,這種心態的人比比皆是。區家麟說:「這個世界無所謂政府錢,政府錢就是納稅人的錢。」他們忘記了,政府收回成本,其實也是自己收到錢了。

解決方法,就是加入對沖機制,政府寧願收不到全數,都好過收不到一毫子。改善現時補價機制的方法,有鎖定於原價、補入住年份至補價年份的平均價、折扣價等等。折扣較大的,住戶補價比較容易;折扣較小的,住戶補價比較困難,補價宗數減少,因此政府收回的樓價總額不一定增加,最佳的折扣如何決定,由公眾討論。

長期補助與一筆過補助的取捨

換個角度看,如果在他們付出首期的一刻,除了銀行借出售價200萬元的95%外,政府也借出未補樓價的另外200萬,銀行貸款限時歸還,政府的則無期限,不過要加利息,並要補足價才能轉售,等同開始時一次過借400萬元,先還200萬元,其餘200萬元再計,除非有打折,否則收足市價利息的話也不算補貼。

情況類似父親有兒子搵錢不多,與其月月貼錢,不如一次過借兒子一筆錢買樓,但樓不能賣,以後兒子自力更生,生生性性,有錢還清時層樓就轉兒子個名。

總結大家對「計劃」所謂「公平性」的疑問,其實更準確的問題是,究竟納稅人出錢出地養公屋,還是藉着補貼出售公營房屋讓政府能收回部分成本?哪一個方案較公平,對社會效益較大?

 

註1:房委會資料

註2:差餉物業估價署2015年6月數據

註3:2011年人口普查

註4:運輸及房屋局資料

 

原刊於信報

 

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