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要建明日大嶼 只因人均居住面積小?

2018/11/12 — 19:30

九龍城及土瓜灣一帶舊區唐樓(資料圖片,來源:政府新聞處)

九龍城及土瓜灣一帶舊區唐樓(資料圖片,來源:政府新聞處)

政府推動「明日大嶼」填海計劃,提出的願景是要為香港增加大量土地,以增加房屋供應。支持者往往以一個數據為論點:香港人均居住面積只有 161 呎,落後於其他已發展國家;故此即使統計處推算 2043 年後人口便會回落,我們也要增加更多房屋用地及住宅樓面面積,以令大家可以「住大啲」。

增單位難添人均居住面積

然而,提升香港人均居住面積,並不一定需要填海。要更準確地理解香港人均居住面積偏低這問題,必須先要知道,這「人均居住面積 161 呎」的數據是怎樣得來?

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「2016 中期人口統計」是首次在人口普查中引入有關受訪住戶居所面積的提問。透過隨機抽樣全港約 10% 的住戶進行調查,得出全港人均居住樓面面積中位數為 15 平方米(即約 161 呎)的數字【註】。

翻查「2016 中期人口統計」中的「技術報告」,向受訪者問及的相關問題包括:

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  • 住戶成員數目
  • 貴戶是否佔用全個單位?
  • 貴戶住在單位的哪一部分?
  • 請提供這單位的廳數目/貴戶有多少個自用的廳房?
  • 這單位的實用面積是多少(不包括窗台、花園、天台、停車場)
  • 這單位有多少實用面積為貴戶(即你這伙人)所獨自佔用?

基於上述問題所得的數據,便得出「2016 中期人口統計」(E129c)表中的「按居住地區、住戶人數、年及房屋類型劃分的人均居所樓面面積中位數」。問題是,這調查方法所得出的「人均居住面積中位數」,只涵蓋「有居港人口居住的屋宇單位」的受訪住戶資料,而佔屋宇單位總數 14.1% 的「沒有居港人口居住的單位」並沒計算在內。

因此,我們不能簡單地以為「人均居住面積」是「全港住宅單位樓面面積」除以「全港人口數目」的結果;而增加「全港住宅單位樓面面積」亦不會直接令「人均居住面積」有所提升。

早前筆者有關空置房屋的文章〈再思空置稅 — 嚴重低估住宅空置率〉,闡述了「2016 中期人口統計」中有 14.1% 單位(約 413,500 個)是「沒有居港人口居住的單位」,這當中包括約 225,900 個(佔總數 7.7%)「無人居住的屋宇單位」、約 101,200 個(佔總數 3.5%)「非住宅用途的單位」、約 62,800 個(佔總數 2.1%)「不適用的單位」(例如打通單位或拆卸單位)、約 23,600 個(佔總數 0.8%)為「偶然有居港人口涵蓋的人士作為第二居所居住或只有非居港人口涵蓋的人士居住的屋宇單位」。

豪宅空置情況較嚴重

雖然差餉署調查空置房屋的方式較粗疏,當中對落成 3 年以上私人住宅單位只抽樣 3% 作調查,故此差餉署提出的 3.7% 整體私宅空置率數字值得商榷,但該調查亦有一項數字值得參考 — 按去年調查所得,大型單位(實用面積 100 平方米或以上)的空置率達 8.2%,相對其他單位類型明顯較高。

據此可以推斷,「2016 中期人口統計」中「沒有居港人口居住的單位」亦會較多屬大型單位;那若把這佔總數達 14.1% 的單位都計算在內,或有措施令這批單位釋放到真正的用家手上,很可能香港的人均居住面積便能有顯着的增長。

歸根究柢,香港一般人「住得迫」,並非保育人士造成,而是有大量房屋資源被囤積、丟空或被富人當成「第二住宅」。

所以解決辦法不可能是口號式地高呼「增加房屋供應」,而是需要有效的房屋政策,讓房屋用得其所,減少資源浪費或囤積居奇。世界各地已實施不同程度的空置稅,並打擊非本地人投資本地物業的措施,當中不少都是資本主義國家,目的就是讓資源有效運用、真正發揮土地的社會效益。

打擊閒置非洪水猛獸

例如溫哥華和澳洲,自 2017 年起,房屋空置半年的業主便須繳付與物業市價掛鈎的空置稅率;英國亦對物業空置兩年或以上收取 50% 額外市政府稅(Council Tax),以支付地區公共服務支出。

限制外地人投資房屋的措施方面,中國內地多個城市(如北京及上海)都實施針對非本地戶籍人士及境外人士置業的「限購令」;瑞士規定外國人須符合特定條件,才能購買住宅;澳洲亦限制境外人士只可投資一手物業,不可購買二手樓,而臨時居民和留學生須取得當地政府批准才可置業。

當然,我們可再仔細研究各項措施的成效,有否衍生各種避稅做法,但至少應還原事實:香港的現狀是至少逾 22 萬單位無人居住,人均居住面積低,皆因有房屋被囤積。

與其不斷舉例說某某國家都在推動大型填海,不如也看看別國的人均居住面積要求?新加坡已立例禁止「鞋盒屋」,訂明中央地區以外的私樓單位平均面積不能少於 85 平方米;台灣和紐約的不是法定要求,但要單位符合相關「基本居住水準」才有租金津貼予業主,或向自購物業業主提供貸款利息補貼。

在香港,有訂下公屋人均室內樓面面積不少過 7 平方米,私樓卻沒有規定,根本難以確保增加房屋土地供應後就可自然杜絕納米樓或二手樓改成劏房的出現。

假如香港房屋政策不改、私樓炒賣不制止,繼續任由投資需求及外圍經濟影響本地用家,政府又縱容囤積居奇,那再起多幾個東大嶼人工島,問題也只會不斷循環,「住大啲」將會永遠是明日復明日的空談。

 

【註】「2016 中期人口統計」如此定義人均居所樓面面積中位數:人均居所樓面面積的一種平均值。50% 住戶佔用的人均居所樓面面積高於這數字,而其餘 50% 的住戶佔用的人均居所樓面面積低於這數字。公營租住房屋的居所樓面面積,是以室內樓面面積來量度,而其他居所類型的樓面面積,是以實用樓面面積量度。對於共同使用一個屋宇單位的家庭住戶,住戶共同佔用的樓面面積不包括在內。有關居所樓面面積的數字並不包括居於非屋宇單位或船艇的家庭住戶。

原刊於 2018-11-10《信報財經新聞》

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