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誰偷走了我們的土地?

2017/9/18 — 10:11

西貢東郊野公園(資料圖片)

西貢東郊野公園(資料圖片)

政府帶頭承認香港不是沒有土地,這很好,因為小學教科書式的「地少人多論」終於出現缺口。不過新成立的「土地供應專責小組」,似乎已經假定某些造地方法,才能夠善用我們的土地資源。在討論以填海興建東大嶼都會、以及剷平大欖郊野公園用地之前,我們不妨了解以下兩個圍繞土地有效使用的案例。

一. 長期短租「短期租約用地」

顧名思義,「短期租約用地」是地政總署向公眾短期租出的政府用地。在地政總署網頁內的「短期租約招標預報」,羅列了部分地政總署擬訂短期租約的土地例表。

該預報涵蓋 2017 年 9 月到 2018 年 2 月,政府擬訂短期租約的20幅土地,絕大部分都是用作公眾收費停車場;有一幅位於赤柱大潭村 2 號獨立屋旁邊的 180 平方米的土地疑似私人停車位;另外位於深水灣徑約 4,060 平方米的一幅土地,用來供私人葡萄酒會社儲存葡萄酒;其餘 4 幅位於葵青區的,都是用作放置貨櫃用途。

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這些「短期租約」往往都租出數以年計、甚至是數十年計的年期,上段提及的私人葡萄酒會社用地,擬訂租期就長達 7 年。 7 年的時間, 4,060 平方米的土地,似乎已經足夠可以起到一幢公營房屋了,畢竟剛剛在葵涌路拍板興建的單幢公屋,佔地也不過 5,000 平方米,不單可以提供 650 個單位,也會有 20% 的綠化率、康樂設施、長者及幼兒中心。不過我們當然深知肚明,深水灣徑位處優越的路段,又怎會「適合」用來興建公屋呢?

據地政總署的統計,全香港合共有超過 800 公頃以短期租約批出的土地。當然,並不是每一幅短期租約地都適合用來興建房屋,但假如我們能夠有效善用「短期租約」土地,用作公眾康樂、綠化、社區設施等用途,就可以釋放更多合適的土地,用以興建房屋,畢竟根據政府的估算,我們的房屋土地供應,只是差 200 公頃就可以補足到。

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二. 先破壞 後發展 再保育

這個幾乎已經成為某些房地產公司的共識,近日則變本加厲,連倒泥頭也可以披上「愛好和平」的面紗。

事緣今年的 8 月中,有公眾發現西貢的白腊村的一幅濕地,被鋪上一大堆泥沙及草皮,疑為 9 月 21 日的「國際和平日」進行「和平花園」的奠基紀念活動。

「和平花園」的籌建委員會成員,除中國及香港的聯合國教科文組織協會以外,還包括持有西貢白腊土地的裕達隆集團。該集團持有白腊逾 46 萬平方呎的農地,並在其網頁上披露要把白腊項目發展成「集多項功能於一身、擁有八十個房間的大型教育及度假設施。」

根據長春社的講法,在白腊這些現時已經遭到「平整」的土地,原先是被劃作用來興建丁屋的「鄉村式發展」,後來才改劃為「農業」用途。現時的「和平花園」項目,不但包括白腊,甚至亦包括西貢東郊野公園的白腊仔農地,這是否另一個先破壞、後發展、再保育的項目?公眾應該繼續留意事態的發展。

發展商囤積農地的做法其實由來已久。根據四大地產商年報的資料,恆基、新鴻基、新世界及長實,就分別擁有 418 、 279 、 170 及 124 公頃,合共 991 公頃的農地,佔香港所有農地面積約四分之一。

在現行的制度下,發展商往往會向城規會申請更改農地用途為住宅用途,然後再向地政總署申請補地價來發展住宅項目。這種做法的總成本,遠比在公開市場入標直接購買政府土地為低,這是行內人所共知的「常識」。

於是乎「先破壞、後發展」就成為地產商得以利潤最大化的不二法門。透過種種的倒泥、放置電子及建築廢料、一幢幢的「貨櫃大廈」在元朗八鄉農地之間轟然而起,還有以「和平花園」之名發展,結果就是:香港有八成五的農地被荒廢,但同時參加「農地復耕計劃」的市民,卻要等足足五年才可「輪候」到一塊田。

由以上兩個例子,我們可以見到,現時的土地使用毫無效率可言:一方面社會有殷切的房屋用地需要,尤其是市區樓宇急需重建,也有不少劏房住戶居於工廈之內,十分需要中轉房或各種的過渡性房屋;另一方面,政府卻計劃清拆唯一位於市區的石籬中轉屋,大量的「短期租約」用地,卻是長期地租予非房屋、非社區、非康樂、非綠化的用途,變成富豪的私人酒窖、停車場和後花園達數年以至數十年,然而急需住房的基層卻被迫遷,趕到寶田的收容中心,上樓亦遙遙無期。

發展商坐擁巨量土地儲備,施永青先生曾經建議要獎罰並用,一方面提供補地價優惠,一至四年內補地價有折扣,五年後才補地價就要補足市價;另一方面則懲罰土地囤積的行為,八年後仍未與政府協議發展的,就要繳交每年遞增的土地空置稅。但政府大概只會遵循前者而不會實行後者,表面上以公私合營的方式發展農地,實際上是鼓勵香港破壞更多農地、出現更多棕地、先破壞後發展,即使「棕地優先」,香港最珍貴的土地自然資源也會逐漸失去。

過去三、四十年,香港完全放棄了長遠土地規劃的打算,究竟未來三十年我們要保留多少鄉郊、城市的發展極限應該如何釐訂、能否訂立機制處理農地、棕地、可發展用地之間的轉換,尤其是農地的再修復與復耕?要認真回答這些問題,不是因為我們要全民搵地,而是我們應該如何看待香港自身的城市定位。當跨國藥廠都懂得走進亞馬遜森林尋找獨特的基因研發專利藥物,當全世界的國際城市都在想如何提升自身的糧食自給率與自然的水資源供給,如何防止土地無限制發展,確保已開發資源的有效使用,是任何一個自詡為國際都會的首長,都必須要優先處理的問題。

原刊於信報

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