立場新聞 Stand News

領展的問題

2017/8/28 — 17:50

立法會內務委員的“研究政策事宜的小組委員會”準備成立新的“公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會”。它會觸及領展問題,尤其是近期社會關注非牟利機構的管理費和車位加租等(註1)。

領展議題曾在去年在立法會辯論(註2)。議員們大致關注到領展拆售其公屋和居屋的物業,損害了居民利益(註3)。有政黨要求:增加街市、市集、檢控領展違反競爭法(註4)。政府表示:雖然它們也不想領展"賺到盡、算到盡"(註5),但可做的工作有限。

 首先,要搞清楚當中的一些訴求,如街市、市集後的對象是政府與領展關係不大,而競委會不是冇牙老虎也是幼犬,對領展沒有約束力。

廣告

領展是一房地產投資信託基金(註6),主要受證監條例監管,但它也關注到其負面形象(註七)。

房地產投資信託基金守則

廣告

守則限制了領展的業務以收租為主。坊間有意見認為領展丟空商場,但從其管理公司和總估值師的一般責任看又似乎無據(註八),因為估價報告包括“任何重要的空置面積數目”。

坊間有指控領展增加管理費,違反了當初與房委會的協議,但從其營運角度,這似乎不會是蓄意行為或主要行為,因為管理公司需要負責執行:“現有及預期出現的租約及重大協議(註九)。”有意見提出政府回購,但房地產投資信託基金受很多限制(註十),而且,就算政府成為重大持有人,它也不能改變“管理公司必須以維護房地產投資信託基金的持有人的最佳利益的方式行事。”的原則,即"賺到盡、算到盡"。

 

備註

註一

中國順聯集團旗下的傑爵有限公司收購領展新田圍商場後,向租用商場的社福機構大幅加租1.6倍。其實領展出售商場後,新業主向社福機構大幅「加租」的情況並不是第一次出現。友文投資有限公司於2015年購入藍田廣田邨廣田商場後,友文大幅增加商場內5間非牟利機構的管理費,高達租金8成,被指變相加租

《蘋果日報》今日報道,在全港擁有逾140個停車場、近7萬個車位的領展,旗下的將軍澳欣明苑停車場透過反覆更改固定與浮動車位比例,間接加租;其他停車場的車位更在一年內多次加租,在供不應求的情況下,租戶雖直言「掠水」,但亦只能「硬食」。

報道指欣明苑停車場去年將所有月租車位由原來的固定車位,改為浮動車位,但不足一年後,再突然發通告稱,當中21個浮動車位將改回以固定形式出租,但現時浮動車位的月租為2,990元,而有蓋固定車位月租為3,090元,即部份租戶變相加租100元。

註二

立法會─2016年11月23日

代理主席:無立法效力的議案辯論。"力促市場健康競爭,制衡領展獨大局面"的議案辯論。

容海恩議員動議的議案如下:

"領匯房地產投資信託基金(現稱領展房地產投資信託基金('領展'))於2005年基於獨特的歷史因素及環境而成立,並肩負着服務數十萬公屋住戶的社會責任;香港房屋委員會於2005年以極具爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予領展,使其可以隨意翻新商場及大幅增加商舖租金,以及拆售停車場及引進月租浮動車位等,以追求最大回報;然而,領展罔顧基層市民的負擔能力及生活需要,導致他們的生活百上加斤;為市民提供社區設施是政府的基本責任,但鑒於領展市值估計已超過1,200億元,若政府提出回購領展股份,領展股價必然會被推高,變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中;為回應市民對制衡領展獨大的局面及改善社區設施的訴求,本會促請政府:

(一)要求競爭事務委員會盡快調查領展有否違反《競爭條例》的規定,並向立法會提交調查報告;

(二)於各區合適的地點設立臨時墟市,為居民提供領展轄下街市及商場以外的選擇;

(三)推出以地區為本的先導計劃,於社區設施不足的地區興建公營街市,並邀請社會企業以創新及滿足社區需求的方針營運,令基層市民有更多選擇;長遠而言,政府應研究於各區興建新型綜合市政大樓及改良現有市政大廈的設施,為居民提供車位、文娛康樂設施、託兒所等社區設施;及

(四)全面檢視現有的地區行政模式以提升行政效率,並確保社區設施能夠滿足居民的需要,從而改善他們的生活水平。"

註三

尹兆堅議員:

我們也看到領展將一些商場、停車場陸續售予炒家,一期接一期。我記得上一期的出售引起很多市民質疑,泊車位拆售後,再售予小炒家,街上四處貼滿標語,指出售安排涉嫌違反地契,有關方面未有清楚說明出售限制,如只供本區居民使用等。

這些情況將會陸續有來。領展上台以來的做法,一直備受爭議。我相信大家對最近一宗事件記憶猶新,就是領展增加停車場收費,同時將固定車位改為浮動車位。簡單來說,就是加價後還要提供更差的服務。這些做法不僅極具爭議,簡直有欠營商道德,對消費者亦不公道。

從另一情況可見,領展正在變本加厲,就是將無營利能力的商場、街市拆售給第三者作投資。這種手段帶來多方面的損害,"接貨"一方可能後知後覺,要事後才知道原來有很多限制。如果過程中不是有人喝止,車位或相關物業的拆售還可能會涉及第四方、第五方的買賣。一旦出現這情況,我們擔心屆時要處理更大的社會爭議及技術難題。或許有人會說,領展的行為只是在商言商,並無問題。可是,問題在於這些做法,不論是拆售停車場、關閉街市、商場還是引進浮動車位等,在在影響在這些資產附近居住的公屋或居屋居民的利益,這就是公眾利益。另一方面,這顯示房委會並沒有履行當日將資產售予領展時所作的承諾。我想談談過去一些資料和歷史。

註四

今年5月,民建聯約見政務司司長,當面向司長提出4項建議,以制衡領展壟斷。這4項建議包括:

第一,我們要求政府敦促新成立的競爭事務委員會就領展的經營和運作模式主動進行調查,研究當中有否涉及違反《競爭條例》。而就我們的觀察,領展及其街市的外判商,一方面主宰街市的檔位分配和租金,另一方面又直接"落場"經營;表面上,已令人懷疑領展及其外判商,利用市場權勢妨礙、限制或扭曲某個區域街市的競爭。

第二,我們要求政府在領展擁有區域壟斷的地區,透過興建公眾街市、社區商場,或在地區諮詢意見後,開設墟市/市集,增加商鋪及檔位供應。就此,我們亦進一步收集地區意見,進行地區諮詢,在天水圍、馬鞍山、將軍澳、九龍東、東區及東涌物色了地點,興建公眾街市及墟市。我們已把具體地點的建議送交當局,希望局長在今天稍後發言時也能給我們一個正面回應。

第三,我們相信興建街市難於一年半載內完成,故此我們提出一項臨時建議作為過渡性方案,便是當局在未能夠提供其他購物選擇前,應為公屋及屋苑居民提供接駁巴士服務,接載居民來往鄰近的公眾街市,以便居民購物。

最後,我認為最離譜的是,領展拆售物業後,新業主巧立名目,向社福機構藉詞加租,以及把泊車位逐個拆售的舉動。例如,領展在轉售廣田商場予新投資者後,新投資者要求社福機構在繳交相等於租金八成的管理費,這做法簡直極端離譜。我們亦要求當局主動發信提醒這些新業主,必須恪守土地條款的限制。代理主席,對於這個問題,我認為當局應更果斷處理。剛才所說的土地條款的限制,應包括停車場泊車位只可出租予地契指明的住戶、佔用人或其真正訪客。同時,新業主必須遵守房委會及領匯買賣契約中附加的"限制性契諾",繼續以優惠租金把商鋪空間出租予由政府部門提名的非牟利社福及教育機構。若有違反地契或契諾,當局必須嚴正執法,以保障居民、社福及教育機構的權益。

註五

運輸及房屋局局長:

社會上及公屋的居民對領展是有所期望的,認為領展不應該忘記其須要服務的主要對象,其作業行為不應讓人感到是"賺到盡、算到盡"。

近期政府最高層,包括行政長官、政務司司長及我本人都曾經與領展的新、舊主席及行政總裁會面。我們都提醒領展,領展是有其獨特的社會企業責任,亦呼籲他們在營運上採取及維持良好的作業方式,並且要加強與社區的溝通,了解區內居民的需要。

註六

香港上市房地產信託基金

越秀房產信託基金(香港交易所:405)

•    陽光房地產基金(香港交易所:435)

•    睿富房地產基金(香港交易所:625)

•    置富產業信託(香港交易所:778)

•    泓富產業信託(香港交易所:808)

•    領展(香港交易所:823)

•    開元產業信託(香港交易所:1275)

•    春泉產業信託(香港交易所:1426)

•    富豪產業信託(香港交易所:1881)

•    冠君產業信託(香港交易所:2778)

•    匯賢產業信託(香港交易所:87001)(用人民幣計價)

註七

房地產投資信託基金

公司業務        集團之主要業務為投資零售及停車場業務。

全年業績:

於本年度內,收益及物業收入淨額分別按年增長5.9%及7.4%至92.55億港元(2016年:87.40億港元)及69.94億港元(2016年:65.13億港元)。-----領展本年度之總回報(包括基金單位價格升值及分派回報率)為23.3%。

業務回顧:

香港物業組合

零售

年內香港零售市場充滿挑戰。然而,鑒於集團專注於大眾市場必需品行業,物業組合的表現繼續顯示出其抗逆力。於2017年3月31日,物業組合的租用率維持於96.1%。年內的續租租金調整率保持強勢,達23.8%,而零售租金則按年錄得4.2%增長。平均每月租金由2016年3月31日之每平方呎50.0港元上升至2017年3月31日之每平方呎55.3港元。

零售物業組合的營運數據

自去年起,集團將物業分類為三大組別-都會、匯坊及鄰里,以更清晰地釐定物業管理策略及分配資源,所有物業組別於年內均呈穩定增長。

物業組合租約到期情況

停車場

按估值佔集團香港業務18.9%的停車場持續為收入增長帶來貢獻,按年錄得5.1%增長。集團的「泊食易」手機應用程式及優化的購物環境推動商場的訪客數目上升,於時租泊車位方面更為顯著。新登記私家車的數目持續上升,亦使集團旗下停車場的泊車位需求日益增加,停車場收入亦相應提升。

截至2017年3月31日止年度,每個泊車位每月收入按年增加10.7%至2,239港元。

業務展望:

-----集團務求於營運所在的社區內與市民建立更密切的聯繫,以減少外界的負面觀感及報導,並藉著發展真正的社區資產,提升企業聲望。

註八

估值報告

6.8 總估值師提交的估值報告必須最低限度包括下列事項:

(xiii) 任何重要的租金檢討規定的撮要;

(xiv) 任何重要的空置面積數目;

房地產投資信託基金守則

2010 年 6 月

3.2 尋求證監會認可的房地產投資信託基金必須具備下列特色:

 (a) 專注投資於可產生定期租金收入的房地產項目;

 (b) 積極地買賣房地產項目是受到限制的;

 (c) 收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入;

 (d) 收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人;

(e) 訂明其最高借款額;及

(f) 關連人士交易必須獲得持有人的批准。

7 章:投資限制及股息政策

核心規定

 7.1 該計劃只可以投資於房地產項目。 註:

 (1) 有關的房地產項目一般必須可產生收入。

 (2) 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位,但這些房地產項目的累積合約價值,不得超過該計劃在進行有關購買時的總資產淨值的 10%。

 (3) 銷售文件須清楚披露該計劃是否有意在上市後的首 12 個月內購入 其他物業。

7.2 該計劃被禁止投資於空置土地或從事或參與物業發展活動。就此而言,物業發展活動並不包括修繕、加裝及裝修。

7.3 該計劃不可以借出、承擔、擔保、加簽或以任何其他方式,直接或在有待確定後,就任何人的任何責任或債務承擔責任,或與任何人的任何責任或債務有關,同時亦不可以在獲得受託人的書面同意之前,利用該計劃的資產為任何人 的債務作擔保,亦不可以利用該計劃的資產作為任何責任、負債或債務的擔 保。

7.4 該計劃不可購入任何可能使其承擔無限責任的資產。

註八

管理公司的一般責任

(b) 確保該計劃的資產在財政及經濟方面都按持有人的利益獲得專業管理, 包括但不限於:

 (i) 制訂該計劃的投資策略及政策及有效地管理與該計劃有關的風 險;

 (ii) 釐定該計劃的借款限額;

 (iii) 投資於符合該計劃的投資目標的房地產項目;

 (iv) 管理該計劃的現金流量;

 (v) 管理該計劃的財務安排;

 (vi) 制訂該計劃的股息支付時間表;

 (vii) 為該計劃的房地產項目安排足夠的物業保險及公眾保險; 註: 倘若在投購業權保險屬普遍做法的司法管轄區,管理公司便應就位於該司法管轄區內的物業作出該保險安排。

 (viii) 策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

 (ix) 制訂及落實租務策略;

 (x) 執行租約條件;

(xi) 確保所管理的房地產項目遵守政府規例;

 (xii) 履行租務管理工作,例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂 設施,以及與租戶磋商出租、退租、續訂租約、租金檢討、終止租約及重新出租等事宜;

 (xiii) 進行租金評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金及入帳、 追收欠租及收回物業;

(xiv) 確立及執行例行的管理服務,包括保安監控、防火措施、通訊系統及緊急事故管理;

 (xv) 制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃;及

(xvi) 推動修繕及監察有關活動;

總估值師的一般責任

估值報告

 6.8 總估值師提交的估值報告必須最低限度包括下列事項:

(a) 有關的估值基礎及所用假設的全部重要詳情;

(b) 描述及說明所採用的估值方法學;

 (ba) 有關市場的整體結構及狀況,包括就供求情況、市場趨勢及投資活動而 進行的分析; (c) 有關各項物業的下列詳細資料,例如: (i) 足以識別有關物業的地址,當中一般包括郵遞地址、地段編號 及在適當政府機構註冊的該等進一步的說明; (ii) 該計劃在有關物業持有的權益的性質(例如是否永久產業或租賃 產業,及如屬租賃產業,其所餘下的年期); (iii) 現有用途(例如店舖、辦公室、工廠、住宅等); (iv) 有關物業的簡單說明,例如樓齡、地盤面積、建築面積、可出 租實用面積及目前各部分的用途; (v) 關於或影響有關物業的認購權或優先購入權及其他產權負擔;

 (vi) 租用率;

(vii) 租賃周期;

(viii) 租賃期屆滿概況;

 (ix) 將物業批租予租戶的分租或租賃條款的概要,包括維修責任;

 (x) 在進行估值當日,有關物業在當時情況下的資本值; (xi) 如物業全部或部分出租,目前每月的除稅前租金收入,以及從 租金扣除的任何支出或開銷的數目及說明,及如兩者有重大差 別,按有關物業可以在進行估值的實際日期出租的基礎上,估 計目前可收取的每月市值租金; (xii) 估計目前的淨回報率; (xiii) 任何重要的租金檢討規定的撮要; (xiv) 任何重要的空置面積數目; (xv) 載於有關法律意見內關於有關物業的業權的重要資料,及就進 行有關物業的估值時有否及應如何考慮到該等法律意見而作出 的討論;及 (xvi) 可能影響有關物業或其價值的任何其他事項;

註九

(3) 管理公司有責任就任何物業投資的所有相關範疇進行所有適當和透徹的盡職審查。儘管何謂相關範疇將取決於有關物業的性質及特定情況及其所在的司法管轄區,然而,該等相關範疇包括例如以下事宜:

(i) 物業的擁有權及業權;

(ii) 必需的政府批准及城市規劃要求;

(iii) 對物業用途及外資擁有權的限制;

(iv) 孜全規定;

(v) 土地補價規定;

(vi) 物業是否負有產權負擔;

(vii) 是否符合分區規劃及建築物規定;

(viii) 現有及預期出現的租約及重大協議;

(ix) 維修及營運物業所需的開支;及

(x) 已投購的保險的承保範圍及金額。

(以上清單旨在提供有關須進行盡職審查的範疇的若干指標,但所列範疇並非巨細無遺。)

銷售文件內的資料

(o) 有關房地產項目的活動的重要政策聲明,及與關連人士進行的交易或簽訂的協議的詳情;

第2 章︰釋義

2.1 “有聯繫者”的涵義與該條例內有關作為某人的“有聯繫者”的定義相同。

2.8 “組成文件”指監管有關計劃的組成的主要文件,及包括有關的信託契約及所有重要的協議書。

(k) 採取一切合理審慎的措施,確保該計劃具有所擁有的房地產項目及就該計劃的資產而替該計劃簽立的合約(例如物業合約、租約、聯營協議或聯合孜排協議,以及任何其他協議)的適當法定業權,同時該等合約每份都必須為合法、有效、具約束力及可由該計劃或替該計劃按照有關條款予以執行的;

註十

(d) 重大持有人;

註: (1) 持有人若持有該計劃的已發行單位的10%或以上,即屬於重大持有人。

http://www.sfc.hk/web/EN/files/PCIP/FAQ-PDFS/FAQs_REITs_05_May_2017.pdf

註十一

GP6 良好的管治及避免利益衝突

管理公司必須以維護房地產投資信託基金的持有人的最佳利益的方式行事。

GP2 由受託人進行有效監管

受託人在職能上必須獨立於房地產投資信託基金的管理公司,及在維持房地產投資信託基金的資產在法律上的整全性時,須以維護持有人最佳利益的方式行事。受託人須確保其以勤勉及審慎的態度履行職責。

發表意見