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香港住房問題(四)

2018/10/22 — 15:28

之前三篇簡單搭了一個框架,所有可行方案都要符合出門三件事:(1) 滿足局限條件;(2) 社會對「解決住房問題的應付代價」的共識;(3) 社會對「解決住房問題的政策目標」的共識。能力所限,無法做仔細的科學論證,只能以常理推斷,提出一個方向性的建議。先聲明:以下的邏輯推論包含不少個人的價值觀和判斷,以及對不同方案的取捨,目的只是分享自己的思路。

局限條件的分析

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1. 除非全面禁止非香港居民買房,根本無法扭轉「供不應求」這局限條件;即使樓價因為經濟和利率週期逆轉而下跌,基層住房的租金,相對他們的收入也不一定會跌很多。

2. 全面禁止非香港居民買房的實施難度非常高,反效果又多,如非無路可走,這方法成功率極低,不可取。

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3. 就算政府真的能做到「有求必應」,實施的速度仍是一個難題。如太慢,租金未能大幅回落,就不能達到政策目標。如太快,就有機會過度推跌樓價,導致另一端的問題。還有一項風險要注意:單靠市場機制,地產發展商只考慮「即時」的市場需求,供應大量「納米房」;但當週期逆轉,樓價下跌,住房需求逐漸回到較大的單位時,大量的「納米房」就可能變成「超級蟹貨」,最壞情況是蟹貨業主因租金大跌和利率上升而斷供破產,銀行收回蟹貨也無法變現,最終影響金融穩定。這點也引伸一個技術性問題:如市場推出大量住房,銀行體系能否/應否支持相關的按揭需求?這是假設性問題,我也沒資格給意見。

通盤方案

4. 根據 (1) 至 (3) 的局限分析,再加上兩個假設:各界都願意付出很大代價解決住房問題;政策目標是「租金佔基層家庭收入比例以某速度下降到某水平」(什麼速度和水平就要先掌握數據再經過社會討論才能定案)。要滿足這些條件,很多理論上可能的選項已不合格。智慧所限,只想到一個「理論上可能」的方案,要點間列於下面 (5) 至 (10)。

5. 「徹底分開住房需求和投資需求」:現時有兩類人對樓價高企不滿,第一類是基層負擔不起昂貴的租金,第二類是中產因上不到車而覺得被剝奪了累積財富的機會。政府需要供應大量住房才能令第二類人上車,但到時候樓價跌他們又不願買,所以要滿足這些人接近不可能。而且,從社會公義角度看,有限資源應先用來幫第一類人。

6. 點樣「徹底」分開住房和投資需求?就是不再讓土地流出市場,把這稀有資源用來提供公營租住房。還要考慮暫停一切「有投資元素」的資助計畫,包括居屋計劃。這些計劃能讓置業者在一段時間後能分享物業升值的成果,原意是好的。但以現時住房問題的嚴重程度來看,這設計就變成缺口。想盡快達成 (4) 所提的政策目標,唯有暫時封住這缺口。

7. 這方案不靠市場機制,但也不壓抑市場運作。特色是高度分隔公共和私人住房,總供應和總需求都沒有變化,但供求的「分配方法」和「分佈」都會變。私人市場仍然以價格競爭,但公共房就優先分配給最有需要的人。假設有大量公共房提供給基層,基層對私人住房的需求會大幅下降,而非基層對私人住房的需求則不變。這樣重新配置公共和私人住房的供求,劏房尺價貴過豪宅的怪象就有望改善。(利申:我有收租物業,唔係劏房,所以這方案對我可能有利)

8. 這方案不牽涉賣地,政府仍然保留土地擁有權,如將來基層住房問題解決了,可以考慮善價而沽。如果大量增加土地供應給私人市場,政府會處於兩難局面:一係要賤賣土地,分分鐘益了發展商,但又未必惠及到基層;如以市價賣地,就很難壓得低樓價。

9. 這方案對公共財政的影響要小心考慮。我不懂公共財政,所以只能以常理猜。政府不賣地,財政盈餘就不會這麼多,資源直接用在有需要的人身上,可能有助避開一些公共財政上的技術性問題,例如減少派糖的需要。如果租約設計得好,政府能靈活地把公營住房以租或賣的方式回流到私人市場,那政府對房屋政策和公共財政管理的「可控性」也許會好一些。

10. 由政府設計住房,理論上可以考慮得長遠一點。我不懂建築,只能亂猜。例如能否設計一些較靈活的劏房,有需要時能把它們合併回正常面積得住房呢?這類設計會增加成本,但可以減低 (3) 所提出的風險,政府可以考慮兩者應如何取捨。

下篇會是最後一篇,希望討論一下什麼情況下這方案才有機會成功。

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原刊於 貼地風管 Facebook 專頁

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