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香港房屋政策的應有方向

2017/9/15 — 12:01

元朗一屋村 l 資料圖片 l Canadian Pacific@flickr — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

元朗一屋村 l 資料圖片 l Canadian [email protected] — Attribution-NonCommercial 2.0 Generic (CC BY-NC 2.0)

【文:黃鎮忠(微企小老闆)】

新一屆政府的房屋政策最近漸見痕跡,先成立土地供應專責小組,接著是有關首次置業的建議。社會上對此建議的即時意見包括:1)每一個新領導人上台,就有新的提案,由“夾心階層住屋計劃”、“首次置業貸款計劃”、“置安心計劃”,以至“綠置居先導計劃”接踵而來,但房屋問題仍舊!2)限售條件影響業主日後賣樓的時機,應該考慮補價後自由買賣。3)一個被限制了自由買賣獲利的房屋那裡有吸引力使人購買!

毫無疑問「房屋」這個名字在相當一部分香港人的腦袋裏已不經意地與增值獲利掛了勾。也因此很多對這個「首置」建議的疑問看似離不開此思維的枷鎖!要認真考慮這個建議的好壞,首要是先認真思考如何評價「房屋」的價值。

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多年以來在香港「房屋」這東西已經由可以保值,轉化成保證增值,繼而變成穩健的高回報投資。對此恐怕沒有多少人會反對或抗佢,也不知不覺間植根到我們思想深處,繼而順理成章地「房屋」已成「商品」化。更甚者是香港的開放型自由經濟體身分,外來資金流入並進入了房地產市場更加彰顯了獲利和深化「商品」的效果。

香港雖然是一個富裕的社會,但不要忘記人群中是分成了多個不同程度的貧富階層,而階層之間的財富差距可以是很大!當「房屋」被「商品」化後,任何與他拉上關係的都變得趨利為主,無論是買賣或租賃,久而久之社會可能成為一個功利城市!參考花旗及萊坊的2016年財務報告統計顯示香港擁有超過一千萬流動資產的有5.9萬人,而這些群體當中平均擁有3.3個物業。同時統計處及《經濟學人》資料反映由2003年至2016年的“樓價指數“由100點升至260點,而同一時期的“實際工資指數”由100點升至110點!兩者的升幅為160點對10點,可見兩者差距有多大!也看看統計處另一組2003至2016的統計數字,“租金指數”由100點升至230點,而“名義工資指數“則由100點升至160點,同樣地出現巨大差距:130點比60點。

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這些數字正是反映香港房地產在「商品」化及開放式自由經濟體下的價格升幅與一般民眾收入增長速度的不對稱。在自由市場上的商品,他的價格變化原因必不限於簡單的供求理論,還同時受到用家、投資和投機者的取態所影響。問題是房屋是任何社會階層都需要的!當他拋離普羅大眾的可承受能力時,民眾的生活壓力自然會增加。同時間社會整體財富亦遂歩向富裕階層進一步傾斜。而政府作為一個城市資源的最大擁有者,在資源使用時有責任關顧不同階層的需要,不可以更不應該只向個別階層傾斜。

目前本港的房屋政策看似繁多,實質上衹有私人物業及出租公營房屋,因為即使是公營的出售房屋在補地價後便與一般私人房屋全無分別。這樣是穩藏著兩個問題:1)追求物業升值壓過居住需要,2)只求物業作安居的沒有選擇,特別是那些超過了租住公營房屋條件,但又未能追及樓價升幅的民眾!若政府願意提供以居住為主的房屋,肯定是一個正確的方向。也可以帶動市民重新思考「房屋」的意義,和重新分配生活的開支(這個變化或許會帶動地産以外的行業發展)。

但「首置」這個構思除了要與市價脫勾外,必須同時具備下列條件:1)祗賣與沒有物業的香港永久性居民家庭,2)祇能賣回給政府或其指定代理人,再由政府或其代理人轉售與合資格家庭,絕不能在自由市場買賣。這些元素缺一不可,否則整個構思都是沒有意義!這裡也想強調「家庭」這個用詞,而不是傳言中的目標是那些月入5-7萬元的「年輕人」,除非有特殊原因否則這個計劃應該是開放給全港合資格的家庭。但若是為了特殊原因而祗關顧「年輕人」,這個「首置」計劃也是沒有真正意義!

回到首段提及的疑問,的而且確若只是新上場攪些政策一定沒實質作用,何況即使是真誠地去提供一些只求安居不求獲利的房屋選擇與市民,也並非一屆政府任期可以達成的。因為這不單是可能影響著140萬巳持有物業的業主潛在利益,也同時要扭轉大部分人對於這類「房屋」的價值觀與目前普遍香港人對「房屋」之期許!否則不會有關於此等房屋:如何流轉?有何吸引力?之類的問題了!

「房屋」是生活的最基本原素,不應只能以「商品」視之。加入一個有“嚴““緊”限制轉讓的「首置」是一個正確的方向,社會應該認真考慮此價值觀的改變。希望從「房屋」上獲利的便到自由市場去買賣,只求安居便選擇「首置」。

相信人性本善,但他的深處總是藏著陰暗的貪婪和自私邪靈。每當關乎到個人利益時,他們就每每影響著人的決擇!若社會以追遂功利為主軸,這些邪靈自會漸漸侵蝕這城市。

 

2017年9月14日

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