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200 億元入市購買商業樓宇 會否推升房產價格?

2019/3/1 — 17:34

陳茂波

陳茂波

香港政府財政司司長日前發表 2019-2020 年度財政預算案,提出動用 200 億元直接在市場購買 60 個私人物業,用作包括日間幼兒中心、長者鄰舍中心等超過 130 項社福設施。有評論認為此舉有「托市」及利益輸送之嫌,尤其是適合用作社福設施的商用樓宇在市區的空置率和供應量都非常少,任何大型入市購買此類樓宇對市場價格均應會有推升的托市效果。

然而,勞工及福利局局長羅致光回應有關托市嫌疑時指出:「政府計劃分 3 年購置有關物業,並會分佈全港 18 區,建議購買面積(43 萬平方呎)[1] 只佔市場上同類型樓宇的總存量,即 4,000 萬平方米的 0.1%,相信對市場影響「非常細」。」[2]

首先,房產研究中我未曾見過有關房產價格與需求量佔總存量比例有關,邏輯上也言不成理。由於現時絕大部份的商業樓面已經有用戶使用,新增需求量對價格的影響主要受新增需求量佔空置率及新增供應量的比例相關,而非與總存量比例相關,因為只有空置單位和新增供應量才是對應新增需求量的可供選擇,其他已有佔用人的商業樓面並不能作為供應計算。換言之,局長對「非托市」的解釋不合邏輯!

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因此,絕大多數的房產研究均以房產需求量和新增供應量,而不會用房產存量或者房產需求量佔房產存量比例作為研究影響房產價格的因子。譬如 Droes and van de Minne(2017)研究阿姆斯特丹過去 200 年的樓價,影響因子包括房屋的新增供應量(新動工量),而非以存貨量作為研究。[3]

此外,未知局長所指的 4,000 萬平方米的數據來源,如果根據差餉物業估價署最新 2017 年的資料,私人商業樓宇的年底總存量只有 11,274,200 平方米,大約只有是局長所講的 4,000 萬平方米的 28%,可能局長把非私人的商業樓宇面積也計算在內,或者並非以可出租樓面面積計算,這有待局長澄清。

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但報告指出,2018 年的私人商業樓宇的落成量只有 125,000 平方米,換言之,政府提出直接在市場購買的私人商業樓面面積約等於 2018 年全年供應量的 32.4%,三份一比例絕對並非小數,甚至可能是市場上的最大單一買家,有絕對操控市場價格的力量!

關於政府提出的購買樓面單價,若以 200 億元購買 43 萬平方呎可出租樓面面積,即每呎買入價平均約 46,000 元,扣除裝修費每呎 6,000 元,買入價高達 4 萬元,有報導形容「直情可以買到中環甲級寫字樓」[1]。事實上,近年的私人商業樓面(零售業樓面)呎價大幅上升,由 1999 年第一季平均呎價不足 13,000 元,上升至 2018 年第 4 季的 36,000 元,上升了 1.82 倍(圖 1)。

事實上,零售業樓面呎價剛剛出現回落,已由近期高位 2018 年第 2 季的 43,221 元回落 17% 至同年第 4 季的 36,000 元,現時政府才入市買貨,實在令人有高位入貨托市,向友好利益輸送之嫌!

相反,政府只要租用商業樓面,呎租每月只需平均 135 元,而且已由 2015 年第 2 季的 142 元高位回落,全數租金每月合共只需 5,791 萬元,每年 6 億 9,491 萬元。如果把 200 億元用作基金投資,以每年 3.5 厘回報計算,每年利息 7 億元,已足夠支付全數租金,而毋須動用 200 億元本金,比政府的置業方案優勝得多!除非政府的置業目的並非為了提供社福服務,而是投資物業市場,否則置業建議難以說服公眾!

圖 1 私人零售業樓面每平方米平均售價(作者製圖,資料來源:差估署 [4])

圖 1 私人零售業樓面每平方米平均售價(作者製圖,資料來源:差估署 [4])

 

[1] 明報 (2019) 社福買舖每呎開支4.6萬 「可買甲廈」 200億元43萬呎 議員促民選代表監管採購,3月1日。
[2] 立場新聞 (2019)【預算案】羅致光:200 億分三年買物業對樓市影響微 購領展物業「可能性接近零」,2月28日。
[3] Droes, M.I. and van de Minne, A. (2017) Do the Determinants of House Prices Change over Time? Evidence from 200 Years of Transactions Data.
[4] 差餉物業估價署 (2019) 私人零售業樓宇平均租金及售價

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